전세대출 만기 보증금 미반환이면? | 임차권등기명령 ‘이후’ 지급명령·채권압류로 내 돈 회수 플랜
1) 업데이트(작성 기준): 2026-01-17
2) 이 글이 딱 필요한 사람: “임차권등기명령은 해놨는데 보증금이 안 들어온다” + 전세자금대출 만기/이사일이 잡혀서 더는 기다릴 수 없는 임차인
3) 한 줄 결론: 임차권등기명령은 ‘권리 유지’ 장치이고, 현금화는 내용증명 → 지급명령(독촉) → 확정 → 채권압류·추심로 연결해야 속도가 납니다
1) “기다리면 주겠지”가 제일 비싼 선택인 이유 ▲ TOP
시작은 질문 하나로 충분합니다. 전세자금대출 만기일(또는 새집 잔금일)이 날짜로 확정돼 있나요? 아니면 “대충 그때쯤”인가요?
현장에서는 그런 흐릿한 생각이 큰 피해를 입을 수 있습니다.일정이 흐릿하면 임대인은 계속 미룹니다. 은행은 반대로 빡빡해요. 그 사이에서 손해는 임차인이 다 떠안습니다. 연체이자, 신용점수 하락, 대환대출 조건 악화, 스트레스 DSR로 한도 축소. 짧게 말하면 돈이 샙니다.
솔직히 말씀드리면, 보증금 미반환은 “사정이 있어요”로 포장될수록 위험합니다. 돈이 있으면 이렇게까지 안 끌어요. 단순합니다.
(1) 임대인의 현금흐름 문제(돌려막기) 또는 (2) 권리관계(근저당·가압류·체납·신탁). 기다리는 시간은 ‘감정의 문제’가 아니라 ‘이자와 신용의 문제’로 바뀝니다.
- 대항력·우선변제권·확정일자는 이때부터 진짜 돈이 됩니다. 권리가 흔들리면 경매·배당요구에서 체감 난이도가 급상승합니다.
- 지연손해금(지연이자)을 주장하려면 “반환 요구”의 기록이 필요합니다. 말로만 부탁하면, 남는 게 없어요.
- 보증보험(HUG/HF/SGI)이 있다면 사고접수·이행청구에서 임차권등기명령이 요구되는 흐름이 흔합니다. 상품별로 다르니 약관도 함께 확인하세요.
2) D-60 역산: 만기·이사 일정부터 ‘잠그기’ ▲ TOP
이 부분에서 많이들 실수하시는데, 절차부터 찾고 날짜를 나중에 잡습니다. 순서가 반대예요. 날짜가 전략입니다.
딱 2개만 고정하세요. (1) 전세자금대출 상환 만기일(은행 기준일 포함), (2) 새집 잔금일/이사일. 이 2개가 확정되면 내용증명·지급명령·강제집행(채권압류/추심)의 우선순위가 자동으로 정리됩니다.
솔직히 말씀드리면, “임대차 만기일”만 믿고 달리면 은행 만기와 충돌하는 순간 게임이 끝납니다. 금융 옵션은 시간이 있어야 카드가 됩니다. 시간이 없으면 비용만 남죠.
임대차 종료가 ‘법적으로’ 종료됐나요? 묵시적 갱신인지, 계약갱신청구권 행사인지, 합의해지인지에 따라 종료 시점이 달라집니다. 제가 직접 확인해보니 이 지점이 지급명령·소송에서 쟁점으로 자주 튀어나옵니다.
3) 임차권등기명령 ‘이후’ 3종 세트: 내용증명 → 지급명령 → 집행 ▲ TOP
“그럼 이제 뭘 해야 하죠?” 이 질문이 가장 많습니다. 답은 단순해요. 기록을 만들고, 집행권원을 만들고, 뽑는다. 여기까지입니다.
3-1. 내용증명: ‘말’을 ‘증거’로 바꾸는 장치
제가 직접 확인해보니, 내용증명은 상대를 설득하는 문서가 아닙니다. 타임라인을 고정하는 도구예요. “언제, 얼마를, 어떤 계좌로, 언제까지”가 명확해야 이후 지급명령·민사집행에서 깔끔해집니다.
- 필수 키워드: 보증금반환, 임대차 종료일, 미반환 잔액, 반환 요구일, 지급 기한, 지연손해금(약정/법정이자 기준은 사건별 확인)
- 첨부 포인트: 계약서(확정일자 표시), 보증금 이체내역, 임대인 대화 캡처(문자/메신저), 임차권등기명령 관련 서류(있다면)
3-2. 지급명령(독촉절차): 빠르지만 ‘송달’이 생명
솔직히 말씀드리면, 지급명령은 “빨라 보이는 절차”일 뿐입니다. 실제 속도는 송달에서 갈립니다. 임대인이 주소를 피하거나, 등기부 주소와 실거주가 다르면 계속 늪에 빠져요.
등기부 주소 하나만 믿고 달립니다. 그러다 송달이 막히면 그대로 멈춥니다. 주소 정합성(계약서/등기부/주민등록초본/송달지 후보)부터 맞추세요. 제가 직접 확인해보니 “송달 한 번 삐끗”이 D-60을 D-20으로 줄입니다.
3-3. 집행: 확정 이후가 진짜 시작(채권압류·추심명령)
지급명령이 확정되면 끝 같아 보이죠. 그런데 보통 그때부터가 시작입니다. 채권압류 및 추심명령 같은 민사집행으로 현금화를 붙여야 합니다. 임대인의 예금채권, 임대료 수익, 새 임차인의 보증금 유입처럼 “돈이 흐르는 통로”를 겨냥하는 방식이에요.
4) 지급명령 실전: 이 4가지가 속도를 결정합니다 ▲ TOP
솔직히 말씀드리면, 지급명령은 “양식만 맞추면 된다”는 식의 글이 많습니다. 현실은 다릅니다. 증빙의 모양이 속도를 갈라요. 그리고 그 차이는 곧 비용 차이로 튀어나옵니다.
- 청구금액 구조: 미반환 보증금(원금)과 이자·지연손해금은 분리해서 정리하는 편이 안전합니다. 이자 계산이 과하면 쟁점이 됩니다.
- 임대차 종료 입증: 만료/해지통보/합의해지 중 무엇인지 명확히. 묵시적 갱신이면 해지통보 시점이 핵심입니다.
- 송달 주소: 등기부 주소만으로는 부족할 수 있습니다. 임대인의 실거주지/사업장/송달지 후보를 함께 정리하세요.
- 전자소송 활용: 진행 확인은 편합니다. 다만 관할, 첨부 서류 구성, 목적물 표시(주소·호수)는 꼼꼼히.
임대인의 주민등록상 주소와 등기부상 주소가 다를 가능성, 있나요? 이걸 놓치면 송달이 늪이 됩니다. 이 부분에서 많이들 실수하시는데, “추가 주소” 없이 들어가면 시간만 잃어요.
5) 확정 후 현금화: 채권압류·추심명령을 ‘돈’으로 바꾸는 연결법 ▲ TOP
여기서 멈추는 분이 많습니다. “확정됐으니 알아서 주겠지.” 그런데 채무자는 종종 “확정”과 “지급”을 완전히 다른 세계로 봅니다. 제가 직접 확인해보니, 확정만으로 입금되는 케이스는 생각보다 적었습니다.
5-1. 집행권원·송달/확정증명·집행문: 단어는 어렵지만 구조는 단순
- 집행권원: 확정된 지급명령/판결처럼 강제집행의 근거가 되는 문서
- 송달·확정증명: 상대에게 적법하게 송달됐고 확정됐다는 증명
- 집행문: 강제집행을 실행할 수 있다는 표시(사건·절차에 따라 필요)
5-2. 채권압류·추심명령: ‘돈이 있는 제3자’를 찍는 방식
현장에서 제가 자주 보는 타겟은 딱 3개입니다. 은행. 임대료. 그리고 새 임차인의 보증금 유입. 복잡하게 생각하지 마세요.
- 은행(예금채권): 임대인 계좌가 특정될 때 강력합니다.
- 임대료 수익(임대차 채권): 임대인이 다른 세입자에게서 받는 월세/임대료 채권.
- 보증금 유입: “새 세입자 구하면 줄게요”라는 말이 여기로 연결됩니다.
집행은 “상대가 악해서”만으로 설명되지 않습니다. 돈이 없거나, 이미 선순위 채권으로 묶인 경우도 많아요. 그래서 등기부등본(근저당·가압류·압류·신탁)을 최신으로 확인하고, 선순위 규모를 대략이라도 추정한 뒤 집행 전략을 잡아야 허공에 칼질을 덜 합니다.
6) 전세자금대출 만기 방어 옵션: 연장·대환·브릿지, 현실 체크 ▲ TOP
여기서 많은 분이 스스로를 속입니다. “어차피 보증금 들어오면 갚으면 되지.” 그런데 보증금이 안 들어오고 있죠. 그럼 금융 쪽도 같이 정리해야 합니다. 회피할수록 비용이 커져요.
솔직히 말씀드리면, 법 절차만 파면 부족합니다. 은행 만기는 현실이고, 연체는 기록입니다. 한 번 찍히면 되돌리기 어렵습니다.
- 만기 연장: 은행/보증기관(HF 등) 심사에서 임대차 상태와 상환 가능성을 봅니다. 임차권등기명령·내용증명·지급명령 진행은 “상황 설명 자료”가 될 수 있으나, 연장 가능 여부를 보장하진 않습니다.
- 대환대출: 금리·수수료·DSR(스트레스 DSR 포함)로 한도가 줄 수 있습니다. 시간이 촉박하면 선택지가 급격히 줄어요.
- 브릿지(단기) 자금: 신용점수·금리 부담이 큽니다. 특히 연체가 찍히면 비용이 폭발합니다.
7) 실수 방지 체크: 일정이 촉박할수록 여기서 깨집니다 ▲ TOP
이 부분에서 많이들 실수하시는데, “서류가 대충 있어요”는 사실상 없는 겁니다. 특히 전자소송/지급명령은 정합성 싸움입니다. 작은 오타 하나가 몇 주를 날려요.
- 주소 3종 일치: 계약서 ↔ 등기부(도로명/지번/동·호) ↔ 주민등록초본 주소변동. 한 글자라도 틀리면 보정·지연이 나옵니다.
- 금액 구조: 원금(미반환 보증금)과 이자·지연손해금은 분리 정리. 계산 근거(기산일·이율)를 남기세요.
- 증빙 패키지: 계약서(확정일자), 보증금 이체내역, 반환 요구 기록(문자/메신저/내용증명), 임대차 종료 근거까지 한 묶음.
- 등기부 최신본: 근저당, 가압류, 압류, 신탁 여부는 “오늘 기준”으로 다시 확인. 전세사기 예방의 기본이기도 합니다.
임대인이 “새 세입자 구하면 줄게요”라고 말했나요? 그 말이 나왔다는 건 이미 ‘내 돈’이 아니라 ‘미래의 돈’으로 갚겠다는 뜻일 수 있습니다. 그럼 당신은 무엇으로 버틸 건가요?
8) 10분 자체 점검: 오늘 당장 확인할 것만 압축 ▲ TOP
여기서 마음이 급해지면, 오히려 돌아갑니다. 딱 10분만 이 체크부터 하세요. 제가 직접 확인해보니, 이 7줄을 정리한 사람과 못 한 사람의 격차가 큽니다.
- 전세대출 만기일을 YYYY-MM-DD로 적어두기(“대충” 금지)
- 새집 잔금일/이사일 확정(불가하면 후보 2개라도)
- 임대차 종료 형태 정리(만료/해지/합의해지/묵시적 갱신 여부)
- 임대인 주소 후보 정리(등기부, 계약서, 문자 속 주소, 사업장 등)
- 미반환 잔액 숫자로 확정 + 입금계좌 고정
- 증빙 폴더 하나로 합치기(계약서/이체내역/요구기록/등기부)
- 집행 타겟 후보 3개 적기(은행/임대료/보증금 유입)
입력값(내 상황을 고정)
| 항목 | 내 값(여기에 직접 수정) |
|---|---|
| 전세자금대출 상환 만기일 | 2026-03-31 |
| 미반환 보증금 잔액(원) | 120,000,000 |
| 임대인 연락 상태 | 연락은 되나 계속 미룸 |
| 현재 단계 | 임차권등기명령 완료 |
| 가장 위험한 변수 | 송달(주소 정합성) |
실제 계산 예시(만기일: 2026-03-31 가정)
| 역산 | 날짜(예시) | 그때 반드시 할 일(핵심 키워드) |
|---|---|---|
| D-60 | 2026-01-30 | 등기부 최신 확인(근저당·가압류·압류·신탁), 임대차 종료 형태 정리, 주소 정합성 점검 |
| D-45 | 2026-02-14 | 내용증명 발송(보증금반환 요구·기한 고정), 이체내역·확정일자 계약서·전입신고 기록 패키지화 |
| D-30 | 2026-03-01 | 지급명령(독촉절차) 접수(전자소송), 송달지 후보 확보 |
| D-14 | 2026-03-17 | 송달 여부 확인 / 이의신청 가능성 대비(이의 시 민사소송 전환) |
| D-7 | 2026-03-24 | 만기 연장/대환/브릿지 최종 결정(연체 방지), 집행(채권압류·추심) 자료 정리 |
| D-1 | 2026-03-30 | 상환 계좌·잔액·이자 최종 확인, 집행 타겟 확정(은행/임대료/보증금 유입) |
“이사 먼저 하고 나중에 해결”을 선택하면 권리·송달·금융이 한꺼번에 흔들릴 수 있습니다. 접수 ≠ 완료, 이거 놓치면 일정이 터져요.
입력값(이사 일정 고정)
| 항목 | 내 값(여기에 직접 수정) |
|---|---|
| 새집 잔금일/이사일 | 2026-02-28 |
| 현재 권리 상태 | 전입신고 + 확정일자 완료(우선변제권) |
| 임대차 종료 확인 | 기간 만료로 종료 확정 (또는 해지통보/합의해지 여부 점검) |
| 핵심 리스크 | 임차권등기명령 ‘완료’ 타이밍 + 송달지 변경 |
실제 계산 예시(잔금일: 2026-02-28 가정)
| 역산 | 날짜(예시) | 그때의 목표 |
|---|---|---|
| D-30 | 2026-01-29 | 임차권등기명령 ‘완료’ 시점 역산(접수 ≠ 완료), 주소·호수 최종 점검 |
| D-21 | 2026-02-07 | 내용증명/반환요구 기록 정리 + 지급명령 준비(청구취지·원인·증빙), 등기부 최신 확인 |
| D-14 | 2026-02-14 | 지급명령 접수(전자소송), 송달지 후보 확보, 보증보험 이행청구 요건 점검 |
| D-7 | 2026-02-21 | 현금흐름 플랜 확정(브릿지/대환/만기연장), 이사 후 권리 유지 동선 정리 |
| D-1 | 2026-02-27 | 임대인 주소/송달상태, 미반환 잔액, 집행(채권압류·추심) 자료 최종 정리 |
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- 대한민국 법원 전자소송포털: https://ecfs.scourt.go.kr/
- 찾기쉬운 생활법령정보: https://www.easylaw.go.kr/
- 국가법령정보센터: https://www.law.go.kr/
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- 전세대출 만기일(YYYY-MM-DD)과 새집 잔금일(YYYY-MM-DD)을 ‘숫자’로 확정했다
- 임대차 종료 형태(만료/해지/합의해지/묵시적 갱신)를 한 문장으로 설명할 수 있다
- 계약서(확정일자), 전입신고 기록, 보증금 이체내역, 반환 요구 기록을 한 폴더로 묶었다
- 등기부 최신본에서 근저당·가압류·압류·신탁 여부를 오늘 기준으로 확인했다
- 지급명령의 핵심 리스크가 ‘송달’임을 알고, 임대인 주소 후보를 준비했다
- 확정 후 바로 채권압류·추심명령까지 연결하는 흐름을 그렸다
- 연체가 찍히기 전에 만기 연장/대환/브릿지(단기) 비용을 숫자로 비교했다