DSR DTI LTV 차이 1분 정리: 계산법·한도 결정 순서·오해 5가지
업데이트: 2026-01-14· 카테고리: 부동산한줄상식
집 살 때 대출 한도는 “얼마까지 나올까?”가 아니라 ‘세 개의 문턱(LTV·DTI·DSR) 중 가장 낮은 값’으로 결정됩니다.
헷갈리면 이렇게 외우면 끝이에요: LTV=집값, DTI=이자(주담대 중심), DSR=원리금(모든 대출).
목차
- 헷갈리는 이유: 세 규제의 ‘역할’이 다르다
- 정의/공식 한 번에 보기(표)
- 한도 결정 순서: 실제로는 이렇게 나온다
- 예시 계산: 1억 자본 + 2억 대출은 ‘문제없나?’
- 자주 터지는 실수 7가지(실전 체크리스트)
- 스트레스 DSR까지 연결(요즘 핵심 변수)
- FAQ
- 출처/공식 링크
1) 헷갈리는 이유: 세 규제의 ‘역할’이 다르다
대출 상담을 받다 보면 이런 말을 자주 듣죠.
“LTV는 되는데 DSR이 안 나와요.” / “DSR은 되는데 담보가 안 돼요.”
이게 헷갈리는 이유는 단순해요. 세 규제는 각자 보는 관점이 다릅니다.
- LTV: 집값 대비 “담보가치”로 컷 (집이 버텨주냐)
- DTI: 소득 대비 “이자 부담(주담대 중심)”으로 컷 (이자 감당 되냐)
- DSR: 소득 대비 “모든 대출의 원리금”으로 컷 (전체 상환능력 되냐)
2) 정의/공식 한 번에 보기(표)
| 구분 | 무엇을 보나 | 대표 공식(개념) | 실무 포인트 |
|---|---|---|---|
| LTV | 집값 대비 대출비율 | 대출금액 ÷ 주택가치 × 100 | 지역/주택가격/주택수/목적에 따라 비율이 달라짐 |
| DTI | 연소득 대비 (주담대) 연간 원리금 + 기타 이자 | (주담대 연간 원리금 + 기타부채 연간 이자) ÷ 연소득 × 100 | “주담대 중심” 지표라, 전체 대출이 많으면 DSR에서 걸릴 때가 더 많음 |
| DSR | 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 | (모든 대출 연간 원리금 상환액) ÷ 연소득 × 100 | 요즘 한도는 대개 DSR에서 결정되는 경우가 많음(특히 대출이 여러 건이면) |
※ 공식은 “개념”이며, 실제 산정 방식은 금융사/상품/감독규정 세부 기준에 따라 달라질 수 있습니다.
3) 한도 결정 순서: 실제로는 이렇게 나온다
이걸 머리로만 이해하면 계속 헷갈립니다. 그래서 저는 상담할 때 항상 “순서”로 설명해요.
- 담보(집값) → LTV로 1차 컷
- 소득/부채 → DTI/DSR로 2차 컷
- 상품 조건 → 금리형(고정/혼합/변동), 만기, 상환방식으로 재산정
- 최종 심사 → 신용/기존부채/증빙 소득 인정범위까지 들어가서 “실행 가능액” 확정
4) 예시 계산: 1억 자본 + 2억 대출은 ‘문제없나?’
질문에서 많이 쓰는 구조로 예시를 잡아볼게요.
(핵심은 숫자보다 “판단 로직”이에요.)
- 자본금: 1억
- 대출 목표: 2억
- 매수/전세/대출 구조는 단순화를 위해 “주담대”로 가정
- 금리: 연 4.5%, 만기: 30년, 원리금균등(예시)
(1) LTV 관점
LTV는 집값 대비 대출비율이죠. 예를 들어 집값이 4억이면 2억 대출은 LTV 50%입니다. LTV 70% 환경이라면 “담보”만 놓고 보면 통과 여지가 큽니다.
문제는 여기서 끝이 아니라는 거예요. 이제부터가 진짜입니다.
(2) DSR 관점(현실에서 한도를 자주 결정하는 축)
DSR은 연소득 대비 연간 원리금 상환액이에요. 소득이 6,000만원이고(연), DSR 40% 기준이라면 연간 상환 가능한 금액은 대략 2,400만원입니다.
| 항목 | 값(예시) | 해석 |
|---|---|---|
| 연소득 | 6,000만원 | 소득 인정범위(증빙)에 따라 달라질 수 있음 |
| DSR 한도(40% 가정) | 2,400만원/년 | 연간 원리금 상환 총액이 이 안에 들어야 함 |
| 2억(30년·4.5%) 월 원리금(근사) | 약 101만원/월 | 연간 약 1,212만원 → DSR 약 20% 수준(다른 대출 없다는 가정) |
| 결론 | 2억은 충분히 가능 범위일 수 있음 | 단, 신용대출/자동차/전세대출/카드론 등이 있으면 DSR이 급격히 올라감 |
※ 위 계산은 “설명용 근사치”입니다. 실제는 상환방식/만기/금리형/기존부채에 따라 달라집니다.
5) 자주 터지는 실수 7가지(실전 체크리스트)
- “나는 대출 1건뿐” 착각: 마이너스통장/카드론/자동차 할부도 DSR에 영향을 줍니다.
- 소득을 ‘희망소득’으로 잡음: 은행은 보통 증빙 가능한 소득만 인정합니다.
- 만기/상환방식이 한도를 바꾼다는 걸 모름: 같은 금리라도 월상환액이 달라져 DSR이 흔들립니다.
- LTV만 보고 계약: 담보가 돼도 DSR에서 막히면 계약이 꼬입니다.
- 추가 대출 계획을 숨김: 전세/사업/생활비 대출이 뒤에 붙으면 한도는 다시 계산됩니다.
- 고정 vs 변동을 ‘금리만’ 보고 선택: 규제(스트레스 DSR)는 금리형에 따라 영향이 달라집니다.
- 정책이 바뀌는 타이밍을 놓침: ‘시점(시행일/경과규정)’을 모르면 같은 집도 한도가 달라집니다.
6) 스트레스 DSR까지 연결(요즘 핵심 변수)
요즘 한도에서 자주 튀어나오는 단어가 ‘스트레스 DSR’이에요. 쉽게 말하면, 미래에 금리가 오르는 상황을 가정해서 DSR을 더 보수적으로 계산하는 장치입니다.
그래서 체감은 이렇습니다. “LTV도 되고, 소득도 되는데… 한도가 예상보다 작다?” 이때 스트레스 DSR이 한 번 더 눌러버리는 경우가 많아요.
FAQ
Q1. LTV가 70%면 무조건 그만큼 나오나요?
아닙니다. LTV는 “담보 한도”일 뿐이고, 실제 실행액은 DSR/DTI에서 더 낮게 컷될 수 있어요.
Q2. DTI는 이제 의미 없나요?
지역/정책/상품에 따라 DTI가 작동하는 구간이 여전히 있습니다. 다만 체감상 “최종 한도”는 DSR에서 결정되는 경우가 많아졌다고 보면 됩니다.
Q3. 내 DSR을 빠르게 점검하려면?
① 내 연소득(증빙 기준) ② 모든 대출의 월 원리금(또는 추정치)만 모아도 대략 감이 옵니다. 정확한 건 은행/대출비교 서비스에서 “DSR 계산”으로 한 번 더 찍어보세요.
출처/공식 링크
- KDI 경제교육(개념 정리: LTV/DTI/DSR): KDI 경제교육·정보센터
- 금융위(DSR 도입/정의 참고): 금융위원회 보도자료(DSR)
- 국토부 정책FAQ(DSR 개념): 국토부 정책풀이집
면책: 본 글은 정보 제공 목적이며, 실제 규제/한도/산식은 금융사·감독규정·상품 약관 기준으로 최종 확정됩니다.