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전입신고·확정일자·우선변제권 1분 정리｜전세 보증금 지키는 ‘순서’만 기억하세요(2026)
혜택정리소
2026. 1. 11. 17:02
전세에서 “보증금 지키는 공식”은 결국 하나예요. 전입신고(대항력) + 점유(집 인도) + 확정일자. 세 단어가 어렵게 느껴져도, 오늘 글은 순서만 기억하게 해줄게요.
#전입신고 #확정일자 #우선변제권 #보증금
1분 결론
- 대항력: 집을 인도받고(점유) + 전입신고
- 우선변제권: 대항요건 + 확정일자
- 입주 당일/다음날 바로 처리하는 게 안전(미루는 순간 리스크가 생김)
※ 경매/공매 같은 특수 상황에선 추가 절차(배당요구 기한 등)가 중요해질 수 있어요.
1) 용어를 ‘한 문장’으로만 정리하면
| 용어 | 한 줄 정의 | 언제 갖추나 | 실전 팁 |
|---|---|---|---|
| 전입신고 | “내 주소가 여기다”를 행정적으로 등록 | 보통 입주 직후 | 점유(열쇠 인수/실입주)와 함께 해야 의미가 커짐 |
| 대항력 | 집주인이 바뀌어도 “나 임차인이다”라고 주장할 수 있는 힘 | 점유 + 전입신고 | 둘 중 하나라도 빠지면 ‘완성’이 아님 |
| 확정일자 | 임대차계약서에 날짜를 공적으로 찍어 “언제 계약했는지” 증명 | 보통 입주 직후(또는 계약 후) | 대항요건과 함께 갖추면 우선변제권으로 연결 |
| 우선변제권 | 경매/공매 상황에서 보증금을 “순서대로” 먼저 돌려받을 권리 | 대항요건 + 확정일자 | 특수 상황(경매)에서는 배당요구 같은 추가 절차도 중요 |
2) 가장 안전한 ‘실전 순서’(이대로만 하세요)
입주 당일 ~ 다음날 루틴
- ① 집 인도(점유): 열쇠를 받고 실제로 입주(최소한 인도 사실이 명확해야 함)
- ② 전입신고: 온라인/방문 중 가능한 경로로 바로 처리
- ③ 확정일자: 계약서 원본(또는 관련 서류)로 처리
- ④ 증빙 남기기: 처리 화면/접수증 캡처 + 계약서 사진 보관
현실에서 제일 많이 하는 실수
“바쁘니까 주말에 하지 뭐…” 하고 미루는 거예요. 그 며칠 사이에 등기부에 뭐가 새로 찍히거나(담보 설정 등), 상황이 바뀌면 순위가 꼬일 수 있어요. 전입/확정일자는 ‘언젠가’가 아니라 가능한 빨리가 답입니다.
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3) 자주 묻는 질문(짧게, 그런데 중요한 것만)
Q. 확정일자는 전입신고보다 먼저 받아도 되나요?
받을 수는 있어도, 보증금 보호 흐름에서 중요한 건 점유+전입(대항요건)이 같이 갖춰지는 겁니다. 확정일자는 우선변제권을 “완성”시키는 퍼즐 조각에 가깝고요.
Q. 전입신고는 온라인으로 가능한가요?
보통은 온라인 신청 경로(정부24 등)가 열려 있는 편이지만, 상황/서류에 따라 달라질 수 있어요. 온라인이 막히면 시간을 아끼려고 고집하지 말고 방문으로 처리하는 게 빠릅니다.
Q. 우선변제권이면 무조건 보증금을 다 돌려받나요?
“우선”은 순위 문제고, 실제로는 경매 배당 재원/선순위 권리 규모에 따라 결과가 달라질 수 있어요. 그래서 애초에 계약 전 등기부·선순위·체납 체크가 중요합니다.
📌 지금 글과 같이 보면 안전장치가 완성됩니다
출처/공식 링크
- 국가법령정보센터(law.go.kr) — 주택임대차보호법 확인
- 찾기쉬운 생활법령정보(easylaw.go.kr) — 임대차 권리(대항력/우선변제권) 안내
- 정부24(gov.kr) — 전입신고 등 민원 안내
본 글은 정보 제공 목적입니다. 계약 구조/주택 유형/지역에 따라 판단이 달라질 수 있으며, 중요한 의사결정 전에는 공식기관 안내 및 전문가 확인을 권합니다.
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