전세 계약 특약사항｜보증금 지키는 문장 12개 + 계약 체크 리스트(2026)

전세계약 특약사항 안내

 

전세계약에서 특약사항은 “있으면 좋은 옵션”이 아니라, 보증금을 지키는 안전장치예요. 중개사 말만 믿고 계약했다가 문제가 생기면, 결국 서류와 문장(특약)으로 싸우게 됩니다. 오늘 글은 복붙해서 바로 쓸 수 있는 특약 문장과, 계약 전후로 체크해야 할 것들을 실전 순서로 정리했습니다.

작성일: 2026-01-11 · 업데이트: 제도/서식 변경 시 수정

#전세계약특약 #보증금 #등기부등본 #확정일자

중요

이 글은 법률 자문이 아니라 실무 체크리스트입니다. 계약 조건이 애매하거나 보증금이 크면, 계약 전에 전문가(법률/공인중개사/보증기관) 확인을 추천합니다.

 

목차
1) 전세계약 ‘핵심 3종 세트’(전입·점유·확정일자)
2) 계약 전 체크리스트(서류/조회)
3) 특약사항 템플릿 12개(복붙용)
4) 계약 당일 체크리스트(서명 전 마지막 확인)
5) 입주 직후 체크리스트(하루 안에 끝내기)
6) 자주 묻는 질문
7) 공식 출처/링크

1) 전세계약 핵심 3종 세트: 전입·점유·확정일자

대항력

집을 인도받고 + 전입신고

전입신고와 점유를 갖추면 다음 날부터 제3자에게 주장 가능

우선변제권

대항요건 + 확정일자

경매/공매 시 후순위보다 먼저 보증금 배당

요약하면 이렇습니다. 전입신고(대항력) + 확정일자(우선변제)는 “나중에 문제 생겼을 때”를 위한 보험이에요. 대항력과 우선변제권 관련 요건은 주택임대차보호법 및 생활법령정보에서 안내합니다.

참고: 주택의 인도와 주민등록으로 대항력이 발생하며, 대항요건과 확정일자를 갖추면 우선변제권을 취득합니다.

 

2) 계약 전 체크리스트(서류/조회) — 이 단계에서 80% 걸러집니다

필수 등기사항전부증명서(등기부등본) ‘말소 포함’으로 확인

• 갑구: 소유자/가압류/압류/신탁 등 ‘소유·권리 제한’ 힌트
• 을구: 근저당/전세권 등 ‘담보·채권’ 힌트
• 가능하면 최근 발급본으로(계약서에 발급일 기재 추천)

등기부 확인은 인터넷등기소(대법원)에서 열람/발급하는 방식이 일반적입니다.

강추 미납 세금(국세/지방세) 확인 루트 확보

• 국세: 정부24에서 납세증명서 발급 가능(또는 세무서)
• 지방세: 정부24에서 지방세 납세증명서/세목별 과세증명 발급
• 임대인의 체납/압류는 보증금 순위에 치명적일 수 있어요

임대차 계약 관련 ‘미납국세 열람제도’는 국세청 안내를 참고하세요(계약 전/후, 동의 필요 여부 등 조건이 달라질 수 있음).

다가구/다세대면 전입세대확인서(전입세대 열람)로 선순위 임차인 힌트 확인

• 정부24 안내 기준 방문 민원(주민센터)이며, 해당 주소지 전입 세대주/전입일자 확인
• “다른 세대가 먼저 전입”되어 있으면, 보증금 순위가 꼬일 수 있어요

 

 

▲ 전세계약 체크리스트 (출처)국토교통부

3) 전세계약 특약사항 템플릿 12개(복붙용)

아래 문장들은 “정답”이라기보다 분쟁에서 유리한 구조를 만드는 문장들이에요. 집/상황에 따라 빼거나 조정해도 되지만, 보증금이 크면 핵심 문장 몇 개는 꼭 가져가길 추천합니다.

우선순위	특약 목적	언제 쓰나	리스크(안 쓰면)
최우선	추가 담보 설정/권리 변동 차단	대부분의 전세계약	계약 후 근저당/압류가 생기면 순위 밀림
최우선	보증보험 가입 불가 시 해제	보증보험 가입 예정	가입 불가인데도 계약 강행 → 위험
중요	미납세금/체납 관련 확인 및 협조	체납 우려/빌라/다가구	세금 압류로 보증금 후순위 전락
중요	수리/하자 책임 범위 명확화	구축/빌라	입주 후 수리비 분쟁

✅ (복붙) 특약 템플릿 — { } 부분만 바꿔서 쓰세요

특약 1) 잔금 전후 ‘권리 변동 금지’(근저당/가압류/압류/전세권 등)

임대인은 본 계약 체결일로부터 임대차 종료 시까지 본 목적물에 관하여 근저당권 설정, 전세권 설정, 가압류·압류 등 일체의 권리변동 행위를 하지 아니한다. 이를 위반하여 임차인에게 손해가 발생한 경우, 임대인은 그 손해를 배상하며 임차인은 계약을 해제할 수 있다.

특약 2) ‘잔금 지급 전’ 등기부 최종 확인 후 잔금 지급

임차인은 잔금 지급 직전 최신 등기사항전부증명서(말소사항 포함)를 확인한 후 잔금을 지급하며, 계약 이후 신규 권리 설정 또는 권리침해 사실이 확인될 경우 잔금 지급을 보류하고 계약을 해제할 수 있다(임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다).

특약 3) ‘보증보험 가입’ 조건부(가입 불가 시 무조건 해제)

임차인은 {보증기관명(HF/HUG/SGI 등)} 전세보증금 반환보증 가입을 전제로 본 계약을 체결한다. 임차인의 귀책사유 없이 보증 가입이 불가할 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 계약금 전액을 지체 없이 반환한다.

특약 4) 임대인의 ‘체납/미납세금’ 관련 협조(증빙 제출)

임대인은 임차인이 요청하는 경우 국세·지방세 납세증명서 등 체납 여부 확인에 필요한 서류를 제공하고, 관련 조회(세무서/정부24 등)에 협조한다. 체납·압류 등 보증금 회수에 중대한 사유가 확인될 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.

특약 5) ‘실소유자/대리인’ 확인 및 위임장 필수

본 계약은 등기부상 소유자 {임대인 성명}와 임차인 {임차인 성명} 간 체결한다. 대리인이 계약을 체결하는 경우, 임대인의 인감증명서, 위임장, 대리인 신분증을 첨부하고 그 진정성을 확인한다.

특약 6) ‘신탁 등기’ 등 권리 제한 발견 시 처리

등기부상 신탁 등 권리 제한 사실이 확인될 경우, 임차인은 신탁회사 등 권리자 동의 및 관련 서류를 확인하기 전까지 계약을 진행하지 아니한다. 해당 서류가 적법하게 제출되지 않거나 동의가 불충분한 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.

특약 7) 하자/수리 책임(입주 전 수리 완료 기준)

임대인은 입주일 전까지 {누수/곰팡이/보일러/도어락/창호 등} 하자를 수리 완료한다. 입주 후 {7}일 이내 발견되는 기존 하자(입주 전 존재한 하자)는 임대인이 수리한다(임차인 과실 제외).

특약 8) 관리비/공과금 범위 명확화

관리비에는 {공용전기/청소/승강기/경비 등}이 포함되며, 임차인은 {전기/가스/수도} 등 사용분 공과금을 부담한다. 계약 종료 시 미납 관리비·공과금은 임대인이 정산 후 반환보증금에서 상계할 수 있다(근거 자료 제시).

특약 9) 전입신고·확정일자 진행 협조(서류 제공 포함)

임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여에 필요한 서류 제공과 절차 진행에 협조한다. 임대인의 비협조로 임차인의 권리 확보가 지연될 경우, 임차인은 계약 해제 또는 손해배상을 청구할 수 있다.

특약 10) 보증금 반환 기한(만기일/이사일 기준 명확화)

임대인은 임대차 종료일 {YYYY-MM-DD}까지 임차인에게 보증금 {금액}원을 전액 반환한다. 임대인의 사정으로 반환이 지연될 경우 지연일수에 따른 지연손해금을 {연 X%}로 지급한다(당사자 합의).

특약 11) 계약 갱신/연장 시 ‘새 계약서’ + 확정일자 재확인

계약 연장 또는 보증금 변경이 있는 경우 당사자는 변경 계약서를 작성하고 확정일자 등 권리 보호 절차를 재확인한다.

특약 12) 임차권등기명령 등 권리보전(만기 반환 미이행 시)

임대차 종료 후 보증금 반환이 지연될 경우 임차인은 임차권등기명령 등 권리보전 조치를 취할 수 있으며, 관련 비용은 임대인이 부담한다(법령/절차에 따름).

현실 조언

특약을 많이 넣는 게 능사는 아니에요. 다만 아래 3개는 “사람 살리는” 문장이라 생각하고 가져가세요.
① 권리 변동 금지 ② 잔금 전 등기부 최종 확인 ③ 보증보험 조건부(가입 불가 시 해제)

 

4) 계약 당일 체크리스트(서명하기 전 10분)

서명 전 마지막 확인

• 등기부등본 최신본 다시 뽑기(가능하면 당일)
• 임대인 신분증/소유자 일치 여부 확인(대리인이면 위임장/인감)
• 특약사항이 계약서 본문/특약란에 문장 그대로 들어갔는지 확인
• 계약금/중도금/잔금 지급 계좌가 임대인 명의인지 확인
• 중개대상물 확인설명서(중개사 제공) 서명 전 읽기

5) 입주 직후 체크리스트(하루 안에 끝내기)

입주 당일~다음날

• 전입신고 완료(대항력 요건)
• 확정일자 받기(우선변제권 요건)
• 하자 사진/영상 기록(누수, 곰팡이, 도배, 보일러 등)
• 관리비/공과금 계량기(전기·가스·수도) 수치 촬영

전입신고/확정일자와 권리(대항력·우선변제권)는 주택임대차보호법 및 생활법령정보에서 안내합니다.

📌 같이 보면 딱 이어집니다(내 블로그 내부링크용)

• 2026 기준중위소득표(1~7인) + 급여 컷오프
• 소득인정액 3분 정리(재산이 왜 변수인지)
• 정부지원 신청 루트(정부24·복지로·주민센터)
• 전세사기 예방 체크리스트 A to Z(등기부·체납·신탁)

6) 자주 묻는 질문

Q. 특약을 넣자고 하면 집주인이 싫어하지 않나요?

싫어하는 경우 많아요. 그런데 “정상적인 집주인”이면, 권리 변동 금지 같은 문장은 오히려 서로 안전합니다. 반대로 특약 자체를 극단적으로 거부하면, 저는 그 집은 한 번 더 의심해봅니다.

Q. 전입신고와 확정일자는 언제 해야 제일 안전해요?

일반적으로는 입주 후 바로 처리하는 게 유리합니다. 전입신고(대항력), 전입+확정일자(우선변제권) 요건은 공식 안내를 참고하세요.

Q. 임대인 세금 체납은 어떻게 확인하나요?

지방세/국세 증명 발급(정부24)과, 국세청이 안내하는 미납국세 열람제도(세무서 신청)를 같이 알아두면 좋습니다. 조건(계약 전/후, 동의 필요 여부 등)은 상황에 따라 달라질 수 있어요.

7) 공식 출처/링크

• 주택임대차보호법(대항력 등): law.go.kr
• 생활법령정보(대항력/우선변제권/확정일자 개요): easylaw.go.kr
• 정부24 국세 납세증명서 발급: gov.kr
• 정부24 지방세 세목별 과세증명서 발급: gov.kr
• 정부24 전입세대확인서(전입세대 열람) 안내: gov.kr
• 국세청(미납국세 열람제도 안내): nts.go.kr