전세사기 예방 체크리스트 A to Z｜등기부·선순위·체납·신탁 ‘이 18단계’만 확인하세요(2026)

전세사기예방 체크리스트

전세사기는 “운이 나쁘면 당하는 사건”이 아니라, 확인 안 하면 당하는 구조에 가깝습니다. 특히 등기부(갑구/을구), 선순위 임차인, 세금 체납, 신탁 이 4개는 한 번만 놓쳐도 보증금이 뒤로 밀릴 수 있어요.

오늘 글은 어렵게 설명하지 않고, 계약 전부터 입주 직후까지 그냥 체크만 하면 되는 18단계로 정리해뒀습니다.

작성일: 2026-01-11 · 업데이트: 기관 안내/서식 변경 시 수정

#전세사기예방 #등기부등본 #체납확인 #신탁부동산

 

목차
1) 전세사기 ‘레드플래그’ 10가지
2) 계약 전(집 보러 가기~가계약 전) 8단계
3) 계약 당일 6단계
4) 입주 직후 4단계
5) 어디서 무엇을 발급/확인하나(기관별)
6) FAQ
7) 출처/공식 링크

1) 전세사기 레드플래그 10가지(하나라도 걸리면 속도 줄이기)

• 위험 등기부에 신탁 표시가 있는데, 신탁회사 얘기는 쏙 빼고 계약을 재촉한다
• 위험 “오늘 계약금 안 넣으면 다른 사람 준다” 식으로 압박한다
• 주의 시세 대비 전세가가 과하게 높거나(전세가율 과도), 근처 시세 설명을 회피한다
• 주의 계약금/잔금을 임대인 명의가 아닌 계좌로 요구한다
• 주의 등기부 ‘을구’에 근저당이 있는데 “문제 없다”만 반복한다
• 주의 다가구인데 전입세대확인서/확정일자 현황 확인을 꺼린다
• 주의 임대인의 납세증명서/체납 확인을 싫어한다
• 주의 특약(보증보험 조건부 등)을 극도로 거부한다
• 주의 공인중개사가 설명을 문서로 남기기 싫어한다
• 위험 “전입신고/확정일자는 나중에 해도 된다”라고 말한다

한 줄 결론

레드플래그는 “집이 문제”라기보다 “사람/구조가 문제”인 경우가 많아요. 불편한 질문을 했을 때 상대 반응이 과하게 공격적이면, 그때가 빠져나올 타이밍입니다.

2) 계약 전 8단계(집 보러 가기~가계약 전)

1등기부등본(말소 포함) 먼저 확인

갑구(소유/압류/신탁), 을구(근저당/담보)를 기본으로 봅니다.

2소유자(등기부) = 계약 상대(임대인) 일치 확인

대리인 계약이면 위임장/인감 등 증빙이 필수입니다.

3신탁 여부 체크(갑구)

신탁 등기된 집은 신탁회사 동의/절차가 핵심이 될 수 있습니다(지자체 전세사기 사례 안내 참고).

4다가구/다세대면 ‘전입세대확인서’로 선순위 임차인 힌트 확인

정부24 안내 기준, 전입세대확인서는 주민센터 방문으로 열람/발급합니다.

5미납 세금(국세/지방세) 확인 루트 확보

정부24 납세증명서/지방세 증명 발급, 국세청의 미납국세 열람제도(세무서 신청)도 참고하세요.

6시세·전세가율 감 잡기(근처 실거래/유사 매물 비교)

전세가가 “이상하게” 높으면 이유가 있습니다. 설명이 납득되지 않으면 멈추세요.

7보증보험 가입 가능 여부를 ‘계약 전에’ 가늠

A글의 특약(보증보험 조건부)을 같이 걸어두면 안전합니다.

8가계약금은 최후의 수단(넣기 전에 특약 문장부터)

가계약금이 들어가는 순간 협상력이 떨어집니다. 최소한 “가입 불가 시 해제/전액 반환” 문장부터 잡으세요.

 

3) 계약 당일 6단계(서명 전 마지막 필터)

9당일 등기부 최신본 재확인

10계약금/잔금 계좌 = 임대인 명의 확인

11특약 3종(권리변동 금지/잔금 전 등기부 확인/보증보험 조건부) 반드시 삽입

12미납세금/체납 확인 협조 특약 삽입

13다가구면 전입세대/확정일자 현황 확인(가능 범위 내)

지자체/보증기관 가이드에서 관련 체크를 강조하는 경우가 많습니다.

14중개사가 설명한 내용을 ‘문서(확인설명서/특약)’로 남기기

4) 입주 직후 4단계(이건 늦으면 의미가 반감)

15전입신고 완료

16확정일자 받기

17하자·계량기·집 상태 사진 기록

18등기부 변동 모니터링(간단히라도 1~2회 확인)

전입신고(대항력)과 확정일자(우선변제권) 요건은 주택임대차보호법/생활법령정보에서 확인 가능합니다.

5) 어디서 무엇을 확인하나(기관별 요약)

확인 항목	어디서	핵심 포인트
등기부등본(등기사항전부증명서)	인터넷등기소(대법원) / 등기소	갑구(신탁/압류), 을구(근저당) + 말소 포함
전입세대확인서(전입세대 열람)	주민센터(방문) / 정부24 안내	선순위 임차인 존재 여부 힌트(전입일자)
국세 납세증명서	정부24(발급 안내)	체납/미납 확인 보조
지방세 납세증명서/세목별 과세증명	정부24(발급 안내)	지방세 체납/과세 정보 확인 보조
미납국세 열람제도	세무서(국세청 안내)	계약 전/후, 동의 필요 여부 등 조건 존재

 

▲  전세사기 예방 체크리스트 (출처) 국토교통부

 

 

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6) FAQ

Q. 신탁 등기가 있으면 무조건 피해야 하나요?

무조건은 아니지만, 절차가 까다롭고 “동의/서류”가 핵심입니다. 신탁회사 동의 없이 계약하면 문제가 생길 수 있다는 안내 사례도 있으니, 최소한 서류가 명확하지 않으면 저는 피하는 쪽을 권합니다.

Q. 전입세대확인서는 온라인으로 못 뽑나요?

정부24 안내 기준, 전입세대확인서는 방문 민원입니다(주민센터에서 열람/교부).

7) 출처/공식 링크

• 생활법령정보(대항력/우선변제권/확정일자): easylaw.go.kr
• 주택임대차보호법: law.go.kr
• 정부24 전입세대확인서 안내(방문): gov.kr
• 정부24 국세 납세증명서 발급: gov.kr
• 정부24 지방세 세목별 과세증명서 발급: gov.kr
• 국세청(미납국세 열람제도 안내): nts.go.kr
• HUG 전세사기예방센터 체크리스트: khug.or.kr
• 서울시 전세사기 예방 가이드북(A to Z) PDF: housing.seoul.go.kr