전입신고·확정일자·우선변제권 1분 정리｜전세 보증금 지키는 ‘순서’만 기억하세요(2026)

전입신고·확정일자·우선변제권 1분 정리

전세에서 “보증금 지키는 공식”은 결국 하나예요. 전입신고(대항력) + 점유(집 인도) + 확정일자. 세 단어가 어렵게 느껴져도, 오늘 글은 순서만 기억하게 해줄게요.

작성일: 2026-01-11 · 업데이트: 제도/절차 변경 시 수정

#전입신고 #확정일자 #우선변제권 #보증금

1분 결론

• 대항력: 집을 인도받고(점유) + 전입신고
• 우선변제권: 대항요건 + 확정일자
• 입주 당일/다음날 바로 처리하는 게 안전(미루는 순간 리스크가 생김)

※ 경매/공매 같은 특수 상황에선 추가 절차(배당요구 기한 등)가 중요해질 수 있어요.

 

1) 용어를 ‘한 문장’으로만 정리하면

용어	한 줄 정의	언제 갖추나	실전 팁
전입신고	“내 주소가 여기다”를 행정적으로 등록	보통 입주 직후	점유(열쇠 인수/실입주)와 함께 해야 의미가 커짐
대항력	집주인이 바뀌어도 “나 임차인이다”라고 주장할 수 있는 힘	점유 + 전입신고	둘 중 하나라도 빠지면 ‘완성’이 아님
확정일자	임대차계약서에 날짜를 공적으로 찍어 “언제 계약했는지” 증명	보통 입주 직후(또는 계약 후)	대항요건과 함께 갖추면 우선변제권으로 연결
우선변제권	경매/공매 상황에서 보증금을 “순서대로” 먼저 돌려받을 권리	대항요건 + 확정일자	특수 상황(경매)에서는 배당요구 같은 추가 절차도 중요

 

2) 가장 안전한 ‘실전 순서’(이대로만 하세요)

입주 당일 ~ 다음날 루틴

• ① 집 인도(점유): 열쇠를 받고 실제로 입주(최소한 인도 사실이 명확해야 함)
• ② 전입신고: 온라인/방문 중 가능한 경로로 바로 처리
• ③ 확정일자: 계약서 원본(또는 관련 서류)로 처리
• ④ 증빙 남기기: 처리 화면/접수증 캡처 + 계약서 사진 보관

현실에서 제일 많이 하는 실수

“바쁘니까 주말에 하지 뭐…” 하고 미루는 거예요. 그 며칠 사이에 등기부에 뭐가 새로 찍히거나(담보 설정 등), 상황이 바뀌면 순위가 꼬일 수 있어요. 전입/확정일자는 ‘언젠가’가 아니라 가능한 빨리가 답입니다.

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3) 자주 묻는 질문(짧게, 그런데 중요한 것만)

Q. 확정일자는 전입신고보다 먼저 받아도 되나요?

받을 수는 있어도, 보증금 보호 흐름에서 중요한 건 점유+전입(대항요건)이 같이 갖춰지는 겁니다. 확정일자는 우선변제권을 “완성”시키는 퍼즐 조각에 가깝고요.

Q. 전입신고는 온라인으로 가능한가요?

보통은 온라인 신청 경로(정부24 등)가 열려 있는 편이지만, 상황/서류에 따라 달라질 수 있어요. 온라인이 막히면 시간을 아끼려고 고집하지 말고 방문으로 처리하는 게 빠릅니다.

Q. 우선변제권이면 무조건 보증금을 다 돌려받나요?

“우선”은 순위 문제고, 실제로는 경매 배당 재원/선순위 권리 규모에 따라 결과가 달라질 수 있어요. 그래서 애초에 계약 전 등기부·선순위·체납 체크가 중요합니다.

📌 지금 글과 같이 보면 안전장치가 완성됩니다

• 전세계약 특약사항 템플릿(복붙용)｜보증금 지키는 문장 12개
• 전세사기 예방 체크리스트 A to Z｜등기부·선순위·체납·신탁
• 전세보증보험(HF/HUG/SGI) 1분 비교
• 정부지원 신청 루트(정부24·복지로·주민센터)

 

출처/공식 링크

• 국가법령정보센터(law.go.kr) — 주택임대차보호법 확인
• 찾기쉬운 생활법령정보(easylaw.go.kr) — 임대차 권리(대항력/우선변제권) 안내
• 정부24(gov.kr) — 전입신고 등 민원 안내

 

본 글은 정보 제공 목적입니다. 계약 구조/주택 유형/지역에 따라 판단이 달라질 수 있으며, 중요한 의사결정 전에는 공식기관 안내 및 전문가 확인을 권합니다.