이 글이 딱 필요한 사람 전세보증보험은 가입해뒀는데, 만기·해지 뒤 이행청구(지급청구)에서 서류 반려가 가장 무서운 세입자.
한 줄 결론 보증금 회수를 위해서는 종료요건 → 증빙 → 등기 순서가 맞았는지 판단해야한다.
1) 가입했는데 왜 못 받나: ‘지급’의 벽 ▲ 상단
전세보증보험은 이름이 참 친절해 보이죠. 그런데 실제로는 “가입”과 “지급” 사이에 꽤 두꺼운 벽이 있습니다. 딱 한 줄로 말하면 이거예요. 보증은 ‘사고가 났다’고 느낀 순간부터, ‘사고 요건을 증명한 순간’에만 작동한다.
솔직히 말씀드리면, 여기서 마음이 급해져요. “집주인이 안 주는데 사고 아닌가요?”라고 묻고 싶죠. 그 마음은 100% 이해됩니다. 다만 기관/은행/법원은 감정이 아니라 요건으로 움직입니다. 그래서 “지급청구(이행청구)” 단계에서는 주택임대차보호법, 대항력, 확정일자, 임차권등기명령, 명도(퇴거) 같은 키워드가 한 묶음으로 굴러가요.
1) “보증보험 가입했으니 이사부터 가도 된다” → 이 부분에서 많이들 실수하시는데, 이사 자체가 문제라기보다 권리(대항력/우선변제) 유지 흐름가 끊기면 보완이 늘어나요.
2) “말로 요청했으니 충분하다” → 실제로는 요구의 ‘도달’과 ‘미반환’이 보여야 합니다. 제가 직접 확인해보니, 서류 목록에 ‘반환요구’ 취지가 숨어 있더라고요.
2) 이행청구 전 3대 체크: 종료·대항력·요구증빙 ▲ 상단
여기서부터는 급한 마음을 잠깐만 내려놓고, “내 사건을 기관이 읽을 수 있는 문장”으로 바꿔봅시다. 질문 하나. 내 계약은 정확히 언제 ‘종료’가 됐나요? 만기일만 적으면 끝일까요? 아니요. 묵시적 갱신, 계약갱신청구권, 중도해지 통지 같은 변수가 있으면 종료일이 달라집니다.
이 부분에서 많이들 실수하시는데, 종료일이 흔들리면 그 뒤 일정(내용증명, 임차권등기, 이사일, 이행청구 접수일)이 전부 도미노처럼 흔들립니다. 그래서 3가지만 먼저 고정하세요.
2-1) 종료요건(만기/해지/갱신) — “언제 끝났냐”가 모든 출발점
- 만기 종료: 계약서 상 종료일 + 실제 반환 지연 사실이 핵심.
- 묵시적 갱신: 통지 없으면 자동 연장 구조가 생길 수 있어요. 임차인의 해지통지는 “말한 날”이 아니라 임대인에게 도달한 날을 기준으로 효력이 계산되는 경우가 많습니다.
- 계약갱신청구권 행사 후 해지: 갱신의 효력이 발생한 뒤 임차인은 해지통지를 할 수 있고, 통지 후 일정 기간 경과 뒤 효력이 생기는 구조가 안내됩니다.
2-2) 대항력/우선변제권 — 전입신고·점유·확정일자 ‘순서’
전입신고, 확정일자, 등기부등본… 단어는 익숙하죠. 그런데 이행청구에서는 “내가 보호받을 수 있는 상태로 있었냐”를 확인하는 느낌으로 굴러갑니다. 대항력은 점유+전입신고, 우선변제권은 대항요건+확정일자. 여기까지는 많이들 아세요. 문제는 “이사를 가면서”예요.
제가 직접 확인해보니, 이사를 가야 하는 상황에서 등장하는 대표 장치가 임차권등기명령이더라고요. 쉽게 말해 “몸은 나가도 권리는 남기는” 방식이죠.
2-3) 반환요구 증빙 — ‘요구했고 아직 못 받았다’가 보여야 함
혹시 집주인과 카톡으로만 얘기하고 계신가요? 괜찮아요. 다만 지급청구에서 힘이 세지는 건 보통 내용증명, 계좌이체 내역, 통장거래, 통지 도달 같은 “흐름이 남는 자료”입니다. 솔직히 말씀드리면, 이 조합 하나만 잘 만들어도 반려 확률이 확 내려갑니다.
3) 반려 TOP7: 창구에서 실제로 막히는 포인트 ▲ 상단
여기부터는 “왜 반려됐는지”를 패턴으로 봐야 합니다. 나를 괴롭히는 건 서류가 아니라, 모순이에요. 이 부분에서 많이들 실수하시는데, 하나씩 보면 의외로 단순합니다.
TOP1) 종료일이 ‘하루’라도 애매할 때
만기일만 믿고 달려가다가, 묵시적 갱신이나 중도해지 통지의 “도달일”이 정리되지 않으면 보완이 늘어납니다. 질문 하나 더. 해지 통지를 ‘보냈다’가 아니라 ‘도달했다’로 설명할 수 있나요? 못 하면 여기서 막힐 가능성이 큽니다.
TOP2) 주소/호수/목적물 표시 불일치
다가구는 특히 위험합니다. 계약서엔 지번, 등기부엔 도로명, 주민등록엔 또 다른 표기. 그리고 호수(부분임차) 누락. 이건 정말 흔해요. 솔직히 말씀드리면, “내가 맞게 썼는데요?”가 통하지 않는 구간이 여기입니다. 세 문서가 같은 주소를 가리키는지가 중요하죠.
TOP3) 보증금 지급 증빙이 약할 때
계약서만 있으면 충분하다고 생각하기 쉬운데, 실제로는 보증금이 어떻게 지급됐는지가 핵심이 됩니다. 계좌이체면 이체내역, 현금이면 영수증/확인서, 중개수수료와 헷갈리지 않게 구분. 제가 직접 확인해보니, “보증금 지급영수증(또는 이체내역)”을 요구하거나 사실상 기대하는 케이스가 많더라고요.
TOP4) 반환요구가 ‘말’로만 남아 있을 때
이 부분에서 많이들 실수하시는데, 카톡 캡처는 보조 자료로는 괜찮지만 단독으로는 약한 경우가 있어요. 내용증명(반환기한 명시) + 계좌정보 + 미반환 사실(입금 없음)이 한 흐름으로 이어지면 훨씬 깔끔합니다.
TOP5) 임차권등기명령을 “접수”로 착각할 때
접수와 등기 완료는 다릅니다. 급할수록 “접수했으니 됐다”가 나오는데, 실제로는 등기부에 찍힌 상태가 중요해지는 순간이 있어요. 이건 특히 이사 일정과 겹칠 때 터집니다.
TOP6) ‘명도(퇴거)’ 확인이 빠질 때
집을 비워줬는지(또는 비울 예정인지) 확인 서류를 요구하는 흐름이 있습니다. 이유는 단순해요. 기관이 지급한 뒤 구상권을 행사해야 하니까요. 그래서 “명도 및 퇴거(예정) 확인” 같은 문서가 등장합니다. 솔직히 말씀드리면, 여기서 갑자기 ‘퇴거’ 단어를 보고 멘붕 오는 분이 많습니다.
TOP7) 채권양도/인감/위임장 같은 ‘행정 디테일’ 누락
HF 계열은 임차보증금 반환채권 양도를 전제로 이행청구가 굴러가는 안내가 있고, HUG 쪽은 대위변제증서나 인감증명서, 위임장 등 “기관 양식”이 들어가기도 합니다. 제가 직접 확인해보니, 이 파트는 개인이 자주 놓쳐요. 이유요? 계약서만 보다가 행정 서류의 세계를 처음 만나니까요.
“반려”는 대개 사실이 부족해서가 아니라 사실이 연결되지 않아서 옵니다. 종료요건이 정리되고(언제 끝났는지), 요구가 남고(언제 요구했는지), 권리가 유지되고(전입·확정·등기), 명도 흐름이 정리되면(퇴거 확인), 남는 건 ‘기관별 양식’뿐이에요.
4) 만기일 역산 시뮬레이션 (표 2개) ▲ 상단
솔직히 말씀드리면, 이행청구는 서류 싸움이 아니라 일정 싸움이 되는 순간이 있어요. “내가 뭘 해야 하죠?”보다 먼저 “언제까지 어떤 상태가 돼야 하죠?”를 정리하면 반려가 줄어듭니다. 아래 표는 입력칸처럼 보이게 구성했어요. 개인 일정 대입은 가능하지만, 우선은 구조만 익히세요.
표 1) 입력칸(정적) — 내 상황을 끼워 넣는 자리
| 항목 | 내 값(직접 기입) | 메모(반려 방지 포인트) |
|---|---|---|
| 계약 종료일(만기) | YYYY-MM-DD | 묵시적 갱신/갱신요구권/해지통지 여부 먼저 확인 |
| 해지 통지 도달일(해지 케이스) | YYYY-MM-DD | ‘보낸 날’이 아니라 ‘도달한 날’로 정리 |
| 이사(퇴거) 예정일 | YYYY-MM-DD | 명도 확인/열쇠 인도/사진 기록 등 “퇴거 증빙” 고려 |
| 임차권등기 필요 여부 | 필요/불필요 | 이사 전후 권리 유지가 핵심(대항력/우선변제권) |
| 반환요구 방식 | 내용증명/문자/통화 | 가능하면 내용증명 + 계좌정보 + 기한 명시 |
| 보증기관 | HUG / HF / SGI | 기관 양식/원본 제출/채권양도 등 디테일 상이 |
| 선순위 권리(근저당/가압류 등) | 있음/없음 | 등기부등본(갑구/을구) 최신본으로 정리 |
이 부분에서 많이들 실수하시는데, “선순위가 있어도 보험이 있잖아”로 단순화하면 위험합니다. 경매/공매(배당) 흐름이 끼면 배당요구 같은 변수가 등장할 수 있어요.
표 2) 계산 예시(가상) — 역산이 어떻게 돌아가는지
| 기준 | 가상 날짜 | 역산 체크포인트 | 왜 중요한가 |
|---|---|---|---|
| 계약 종료일(만기) | 2026-04-30 | T(만기) 확정 | 이행청구의 “사고 요건” 판단 시작점 |
| 반환요구(내용증명) 발송 | 2026-04-15 | T-15일 | 요구 사실/기한/계좌정보를 문서로 남김 |
| 이사(퇴거) 예정 | 2026-05-10 | T+10일 | 명도(퇴거) 증빙, 전입 이동 시 권리 유지 설계 |
| 임차권등기 목표(완료 기준) | 2026-05-05 | 이사 5일 전 | ‘접수’가 아니라 등기부 반영 상태가 유리 |
| 이행청구 접수(서류 패키지) | 2026-06-05 | T+36일 | 기관별 안내에 따라 “종료 후 경과 기간” 요건이 문제 되는 구간이 있어요 |
| 대체 플랜 분기점 | 2026-06-20 | 보완 1회 후 | 지급명령/민사소송/가압류/경매(배당)로 넘어갈지 판단 |
질문 하나. 내 일정은 “만기일”만 보고 짜여 있나요, 아니면 “등기 완료/도달/퇴거 확인”까지 포함하나요? 이 차이가 실제로 큽니다.
5) 기관별 서류패키지: HUG/HF/SGI 디테일 ▲ 상단
여기서 중요한 태도는 하나예요. “기관이 요구하는 서류를 내면 된다”가 아니라, 기관이 원하는 ‘그림’을 서류로 그린다. 같은 사건이라도 HUG·HF·SGI는 제출 양식과 디테일이 달라요.
전세계약서(갱신이면 변경계약 포함) / 주민등록등·초본 / 등기사항증명서(등기부등본) / 보증금 지급 증빙(이체내역 등) / 반환요구 증빙(내용증명 등) / 명도·퇴거 관련 확인 / 기관 양식(청구서·입금의뢰 등).
제가 직접 확인해보니, ‘원본/사본’ 구분도 종종 포인트가 되더라고요.
5-1) HUG(주택도시보증공사) — “원본 + 기관양식 + (필요 시) 임차권등기 취하/해제”
HUG는 이행청구 단계에서 전자서식으로 제출하는 문서와 원본으로 준비하는 문서를 나눠 안내하는 흐름이 있습니다. 이 부분에서 많이들 실수하시는데, “온라인 제출했으니 끝”이 아니라 원본 준비가 병행되는 경우가 있어요. 특히 임차권등기명령을 진행했다면, 지급 이후의 취하/해제 흐름까지 연결될 수 있습니다.
5-2) HF(주택금융공사) — “사고 요건 + 채권양도”가 핵심 축
HF 쪽은 ‘보증채무이행(대신 지급)’의 개념을 전제로, 임대차 종료(또는 해지) 후 일정 기간 경과 같은 사고 요건 안내가 있고, 임차보증금 반환채권 양도가 이행청구의 필수 절차로 안내되는 구조가 있습니다. 솔직히 말씀드리면, 여기서 “채권양도”라는 말이 낯설어서 멈추는 분이 꽤 많아요. 하지만 문장으로 풀면 간단합니다. 내가 받을 돈을 대신 지급한 기관이 집주인에게 청구할 수 있도록 권리를 넘기는 과정이죠.
5-3) SGI(서울보증) — “보험금 청구” 관점 + 계약 요건 디테일
SGI는 전세금보장신용보험(보험금 청구) 관점이라서 서류 목록이 보험 스타일로 정리되는 편입니다. 보험금 청구서, 보험증권, 임대차계약서, 지급 증빙, 등기서류, 전입 사실, 확정일자 등. 그리고 상품 특성상 공인중개 계약 같은 요건이 강조되는 케이스도 있어서, 가입 때의 계약 형태가 나중에 영향을 줄 수 있어요.
“이행청구”는 보증이지만, 현실에서는 지급명령, 민사소송, 가압류, 부동산 경매, 배당요구 같은 단어가 같이 떠다닙니다. 겁주려는 게 아니에요. 서류 반려로 시간이 길어질 때, 비용(인지대·송달료·법무사 수수료)과 시간(이사/전세대출 만기/중도상환수수료)까지 같이 고민해야 하니까요.
6) 실전 프로세스 타임라인 ▲ 상단
7) 이 글을 읽은 분들께만 드리는 팁 + 출처/태그/점검표 ▲ 상단
“이행청구를 준비한다”는 말은, 사실상 내 사건을 ‘기관이 읽을 수 있는 이야기’로 번역한다는 뜻입니다. 솔직히 말씀드리면, 번역의 핵심은 화려한 문장이 아니에요. 날짜(종료/도달/퇴거) + 문서(계약/등기/요구/지급) + 일치(주소/호수) 이 세 가지입니다. 이 세 축이 맞으면, 나머지는 ‘체크리스트’로 정리됩니다.
공식 출처(기관/법령) — 바뀌면 여기서 먼저 확인
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자체 점검표(업로드 전 마지막 60초)
| 체크 | 질문 | OK 기준 | 미흡하면 어디부터? |
|---|---|---|---|
| ① 종료요건 | 내 계약은 “언제 종료”라고 한 문장으로 말할 수 있나? | 만기/해지/갱신(도달일 포함) 날짜가 고정됨 | 계약서/통지 기록부터 재정리 |
| ② 주소 일치 | 계약서·등기부·주민등록의 주소/호수가 완전히 같은가? | 도로명/지번 혼용 제거, 호수·부분임차 표기 통일 | 등기부 기준으로 역정렬 |
| ③ 지급 증빙 | 보증금이 “어떻게 지급”됐는지 자료가 있나? | 이체내역/영수증/확인서 등 1차 증빙 존재 | 통장/이체내역부터 확보 |
| ④ 요구 증빙 | 반환을 요구했고, 아직 못 받았다는 흐름이 남았나? | 내용증명 + 계좌정보 + 미입금 상태가 연결됨 | 요구 문서(내용증명) 보강 |
| ⑤ 이사/등기 | 이사 일정이 권리 유지(임차권등기 등)와 충돌하지 않나? | 접수 아닌 ‘등기 완료’ 기준으로 설계 | 이사일 재조정 또는 절차 선행 |
| ⑥ 기관 디테일 | HUG/HF/SGI 중 내 기관 양식/원본 요건을 확인했나? | 기관 공식 안내 페이지를 기준으로 패키지 완성 | 공식 출처 버튼에서 최신 확인 |
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