원상복구 비용 보증금 공제 기준 총정리: 도배·장판·청소비 정산표/증빙/합의법

원상복구 비용 보증금 공제 기준 총정리

전세·보증금 퇴거 정산

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1) 지금 분쟁이 생기는 이유(한 줄 요약) 2) 핵심 판정 기준: 노후 vs 과실 3) 공제 주장 나오면 바로 확인할 것(증빙) 4) 해결 프로세스: 원인→확인→해결 5) 자주 터지는 실수 5개(돈 새는 포인트) 6) 상황별 정산 기준표(요약) 7) FAQ(검색어 형태) 8) 30초 요약 + 다음 읽을 글

하이라이트 요약(먼저 이것만 잡고 가요)

핵심 1

“노후”는 원칙적으로 임대인 몫

벽지가 누렇게 변한 것, 장판이 자연스럽게 닳은 건 ‘살다 보면 생기는 변화’인 경우가 많아요. 여기서 많이 헷갈리죠?

핵심 2

“과실”이면 항목·범위·사진이 필요

구멍, 찢김, 심한 얼룩처럼 사건이 떠오르는 손상은 얘기가 달라져요. 다만 “전체 교체”가 맞는지는 따로 봐야 해요.

핵심 3

공제는 “묶음” 말고 “항목별”

“도배+장판+청소 120만원”처럼 한 덩어리로 들으면 손해보기 쉽습니다. 항목/면적/단가로 쪼개야 대화가 됩니다.

핵심 4

정산 합의서 1장으로 2차전 막기

지급일, 공제액, 추가 청구 여부를 적어두면 “나중에 또 요구”하는 상황이 확 줄어요. 혹시 지금 연락이 오락가락하나요?

 

임대인과 덜 싸우는 방

1

원인 분리

노후(통상사용)인지, 과실(훼손)인지부터 가릅니다. “살다 보니 생긴 변화”인지가 1번.

2

증빙 확인

입주/퇴거 사진, 하자 체크 메모, 견적서·영수증을 항목별로 모아요. 없으면 만들어야 합니다.

3

정산표로 쪼개기

도배·장판·청소를 “각각” 적고, 범위(부분/전체)와 단가를 붙여요. 여기서 공제액이 많이 줄어요.

4

합의/조정 루트

합의서로 종결하고, 안 되면 분쟁조정·법률상담을 고민합니다. 시간과 비용이 눈덩이처럼 불기 전에요.

1) 지금 분쟁이 생기는 이유(한 줄 요약) TOP

퇴거 때 다툼이 커지는 이유는 단순해요. 집주인은 “원상복구 비용 보증금 공제”를 한 번에 밀어붙이고, 임차인은 “이게 다 내 잘못인가?”가 막막해지죠. 혹시 지금 도배·장판·청소비를 묶어서 공제하겠다는 말을 들은 상태예요?

보통은 항목을 쪼개지 않고 대화를 시작해서 문제가 됩니다. 예를 들어 “퇴거 청소비 30만원 + 도배 80만원 + 장판 90만원”처럼 숫자가 툭툭 나오는데, 정작 어디가 왜 그런지는 빠져 있는 경우가 많거든요. 이때부터 감정전이 시작됩니다.

이 글에서 딱 정리해두는 것(시간 아끼는 체크)

• 도배비 누가 부담인지, 장판 교체 비용이 “전체”로 갈 수 있는지
• 보증금 반환 공제 주장이 나오면 “무조건 먼저 물어봐야 하는 3가지”
• 합의가 안 될 때, 분쟁조정/법무·법률상담을 어디서 확인해야 하는지(기관명 중심)

참고로, 이사하면서 중개수수료(부동산 중개보수)도 나가고, 다음 집이 매수라면 취득세·주담대(주택담보대출) 금리까지 동시에 고민하게 되죠. 그러니 여기서 불필요한 싸움은 최대한 줄이는 게 이득입니다.

2) 핵심 판정 기준: 노후 vs 과실 TOP

원상복구는 “내가 살았으니 다 내 책임”으로 보는 게 아닙니다. 핵심은 노후(통상사용)인지 과실(훼손)인지부터 가르는 거예요. 여기서 한 번만 정리가 되면, 이후 대화가 훨씬 쉬워져요. 딱 이 부분에서 실수 많이 나요.

기준을 잡을 때는 “언제부터 그랬는지”를 떠올리면 도움이 됩니다. 입주 첫 달부터 있던 흔적이면 노후·기존 하자 가능성이 커지고, 어느 날 갑자기 생긴 손상이라면 과실 쪽으로 이야기가 붙을 수 있죠.

2-1. 노후(통상사용)로 보는 쪽

• 시간이 지나며 자연스럽게 생기는 변색·마모(예: 햇빛 들어오는 벽면이 누렇게 됨)
• 생활하면서 생기는 얕은 스크래치, 가구 배치로 생긴 자국(사건이 특정되지 않음)
• 일반 청소로 해결 가능한 수준의 오염(예: 베란다 먼지, 기본적인 찌든때)
• 임대차 기간 동안 자연스럽게 생기는 성능 저하(예: 문틀 손잡이 헐거움 같은 경미한 부분)

“근데 집주인이 무조건 도배 새로 해야 한다고 하는데요?” 이런 질문 정말 많아요. 이때는 전체 도배가 꼭 필요한 상황인지부터 분리해서 봐야 합니다.

2-2. 과실(훼손)로 보는 쪽

• 벽지의 구멍/찢김, 낙서, 심한 얼룩처럼 “어떤 일이 있었는지”가 떠오르는 손상
• 장판의 찢김/깊은 찍힘, 특정 구간의 심한 눌림(무거운 물건으로 손상된 듯한 흔적)
• 반려동물/흡연/곰팡이 방치처럼 관리 소홀로 악화된 손상(원인 설명이 가능함)
• 부분 보수로 가능한데도 “전체 교체”로 확장되는 주장(여기서 범위 다툼이 자주 생김)

과실로 보일 여지가 있더라도, 바로 “전액 공제”로 가는 건 아닙니다. 부분 수리 가능성과 단가의 타당성이 남아 있어요. 혹시 견적을 사진으로만 던져주고 “이만큼 빼고 줄게요”라고 하던가요?

2-3. 분쟁이 커지는 포인트(요약)

실제 분쟁은 이렇게 흘러갑니다. 임대인은 “전체 도배·전체 장판”을 기본값으로 말하고, 임차인은 “생활흔적”이라며 반발하죠. 그런데 양쪽 다 항목별로 쪼개서 말하지 않으니, 결국 “기분” 싸움이 됩니다.

여기서 살짝 현실 팁 하나. 대화할 때 “저도 최대한 정리해서 보낼게요”라고 말하면서 도배/장판/청소를 나누면, 상대도 덜 공격적으로 나오는 경우가 많습니다. 어쨌든 돈은 숫자로 이야기해야 하니까요.

3) 공제 주장 나오면 바로 확인할 것(증빙) TOP

보증금에서 공제하겠다는 말이 나오면, 그때부터는 “느낌”이 아니라 증빙이 우선입니다. 지금 상황이 급해서 그냥 합의하고 끝내고 싶을 수도 있어요. 그런데 한 번 잘못 합의하면, 나중에 뒤집기가 더 어렵죠.

그래서 최소한 이것만은 확인해두세요. “어디가, 왜, 얼마인지”가 빠진 공제는 위험합니다. 혹시 지금도 정산 내역이 구체적으로 안 오고 카톡으로 금액만 오고 있나요?

3-1. 임차인이 챙길 증빙(최소 세트)

• 입주 직후 사진/영상(가능하면 날짜가 남게) + 퇴거 직전 사진/영상(같은 각도)
• 인수인계서/하자 확인서/특약(“원상복구 범위”, “청소비 별도” 같은 문구가 있으면 특히)
• 수리 항목별 견적서/영수증(“묶음 금액”이면 항목·면적·단가로 분해 요청)
• 수리 전·후 사진(임대인이 수리했다면 “어느 범위를 했는지” 확인용)

사진은 “대충 찍은 것”보다 “같은 각도”가 훨씬 강합니다. 현관에서 한 장, 거실 모서리에서 한 장처럼 고정 포인트를 정해두면 좋아요. 퇴거 3~7일 전쯤부터 정리하면 시간에 쫓길 일이 덜합니다.

3-2. 임대인 주장 검증 포인트

• 범위: 부분 수리 가능한데 전체 교체로 잡혔는가(도배/장판은 특히)
• 단가: 면적 대비 과도한 단가인가(견적서에 단가/면적/공정이 적혀 있는지)
• 사유: “오염”인지 “훼손”인지 구체 사유가 적혀 있는가(한 줄이라도)
• 시점: 손상이 언제부터 있었는지 추정 가능한가(입주 사진과 비교)

여기서 많이 놓치는 게 “청소”예요. 청소는 말이 쉬워서, 기본 청소랑 특수 청소가 섞여 들어가는 경우가 꽤 있거든요. 퇴거 청소비 분쟁이 커지는 이유가 딱 그거예요. “기본 청소”인지 “특수 청소”인지부터 나누는 게 시작입니다.

정산을 “항목별”로 쪼개는 최소 단위

도배 / 장판 / 청소 / 기타(문틀·몰딩·설비 등)로 나누고, 각 항목에 범위(부분/전체) · 사유 · 증빙을 붙입니다. 이렇게만 해도 “그냥 빼고 줄게요”에서 “어디를 얼마나”로 대화가 바뀌어요.

4) 해결 프로세스: 원인→확인→해결 TOP

여기부터는 실전 순서입니다. 원상복구 비용 보증금 공제는 결국 협상이라, 말이 꼬이면 서로 지칩니다. 그래서 원인→확인→해결로 직선으로 끊어갈게요. 혹시 지금 “언제까지 정산 끝내자” 같은 기한이 잡혀 있나요?

참고로, 분쟁이 길어지면 이사 일정이 꼬일 수 있어요. 전세대출 만기나 주담대 실행일이 걸려 있으면 더 민감해지죠. 그래서 “오늘 내일 안에” 정리해야 하는 분들이 특히 많이 찾아옵니다.

4-1. 원인(노후/과실) 정리

• 문제 항목을 “생활 노후”와 “훼손(과실)”로 먼저 분류
• 과실이라면 “언제/어디/무엇”이 있었는지 한 줄로 고정(말이 흔들리면 불리해요)
• 분류가 애매하면 “부분 수리 가능성”을 먼저 열어두기(전체 교체는 최후)

예를 들어, 벽지에 작은 얼룩이 몇 군데 있는 수준이면 “전체 도배”로 바로 가는 게 과한지부터 봅니다. 반대로 아이가 벽에 낙서를 크게 해버린 경우라면 과실로 붙을 여지가 커지죠.

4-2. 확인(증빙/범위/단가)

• 입주/퇴거 사진으로 “변화”를 확인(같은 각도면 더 강함)
• 견적서가 뭉뚱그려져 있으면 항목별/면적별로 분해 요청(도배·장판은 면적이 핵심)
• 부분 수리 가능성(부분 도배/부분 장판/부분 청소)부터 검토
• 대화는 “항목→범위→단가” 순서로 진행(순서가 뒤집히면 감정싸움이 됨)

실무에서 가장 자주 쓰는 문장도 하나 남겨둘게요. “전체 교체가 필요한 이유랑, 부분 수리로는 안 되는 이유를 항목별로 알려주세요. 견적서도 도배/장판/청소로 나눠서요.” 이렇게 말하면 상대도 방어적으로만 나오기 어렵습니다.

4-3. 해결(정산표→합의서)

• 정산표에 “항목·범위·단가·사유·증빙”을 한 줄씩 적기
• 합의서에는 “공제액/지급일/추가청구 없음(정산 종결)”을 넣기
• 합의가 안 되면 분쟁조정/법률상담 루트를 ‘비용 폭발’ 전에 검토

합의서까지 가는 게 부담스러우면, 최소한 카톡/문자라도 “정산 내용 확정”이 남게 해두세요. 나중에 임차권등기명령까지 가는 상황에서는, 이런 기록이 진짜 큰 차이를 만들기도 합니다.

제도/절차를 확인해야 할 땐 법제처 국가법령정보센터, 분쟁·상담 쪽은 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회 안내를 같이 확인해두면 좋아요. 지역마다 안내 창구가 다를 수 있으니(확인 필요: 공고 기준), “기관명으로 검색”하는 습관이 안전합니다.

함께 보면 좋은 글(같은 허브에서 바로 이어보기)

원상복구 정산이 끝이 아니에요. 보증금 반환이 지연되거나, 이사 일정이 밀리면 다음 단계 글이 바로 필요해집니다. “지금 내 상황이 어디쯤인지” 연결해두면 검색 시간을 훨씬 줄일 수 있어요.

전세 보증금 미반환 해결: 지급명령·채권압류로 회수하는 순서 정산이 끝났는데도 보증금이 안 들어오나요? “다음 단계”를 미리 알아두면 시간·상담 수수료를 아낄 수 있어요. 임차권등기명령 할지 말지: 이사 앞둔 사람 체크리스트 보증금이 늦어질 조짐이 보이면 미리 판단해야 합니다. 괜히 늦추면 전세대출·금리 일정까지 꼬일 수 있어요. 퇴거 사진 체크리스트: 이 각도/이 순서로만 찍어도 분쟁이 줄어요 정산은 사진이 70%예요. “같은 각도”로 남겨두면 말싸움이 줄어듭니다. (사이트 내 검색어: 퇴거 사진 체크리스트) 보증금 정산 합의서 문구 요약: 공제·지급일·추가청구 막는 문장 합의가 됐는데도 뒤늦게 또 요구하는 경우가 있어요. 문장 한 줄로 리스크를 줄입니다. (사이트 내 검색어: 보증금 정산 합의서)

5) 자주 터지는 실수 5개TOP

아래 다섯 가지는 “나만 손해 보는 방향”으로 굴러가기 쉬운 패턴입니다. 혹시 한두 개라도 해당되나요? 해당되면 지금부터라도 바로 정리해두는 게 좋아요.

1. 입주 상태 사진이 없다 → “원래 그랬다/아니다”로 싸움이 길어집니다. 이때 법률상담까지 가면 시간·비용이 커져요.
2. 도배·장판·청소를 한 덩어리로 합의 → 항목별로 깎을 수 있는 구간이 사라집니다. “묶음 공제”는 거의 항상 불리해요.
3. 부분 수리 가능한데 전체 교체를 수용 → 범위가 커지는 순간 정산이 폭발합니다. “왜 전체인지”를 먼저 물어봐야 해요.
4. 견적서/영수증 없이 금액만 듣고 수용 → 단가 검증이 불가능해집니다. 중개수수료처럼 “정찰제 느낌”으로 받아들이면 안 돼요.
5. 정산 합의서를 남기지 않는다 → “추가 청구”가 열리면 2차전이 시작됩니다. 그때는 법무·등기까지 얽히기도 해요.

특히 5번이 치명적입니다. “좋게 끝났다” 싶었는데 갑자기 “추가 비용 더”가 오면 멘탈이 나가죠. 딱 한 줄이라도 “이 정산으로 종결”을 남겨두는 게 안정적이에요.

6) 상황별 정산 기준표(요약) TOP

아래 표는 실제 협의 때 “무슨 말을 먼저 해야 하는지”를 정리해둔 요약표예요. 표만 복사해두고 항목별로 체크해도 정산이 훨씬 덜 흔들립니다. 혹시 집주인이 “전체 교체가 기본”이라고 말하던가요?

항목	주요 쟁점	임차인 관점 체크	정산을 줄이는 포인트
도배	변색·생활오염 vs 훼손(낙서/찢김/심한 얼룩) 전체 도배가 필요한지, 부분 도배로 가능한지가 핵심	입주 사진에 이미 변색이 있었는지 얼룩 위치/면적이 특정되는지 특약에 “도배비” 문구가 있는지	“전체” 주장 나오면 면적·단가·사유를 요구 부분 보수 가능하면 그 기준으로 재산정 요청
장판	마모·찍힘·눌림의 원인(노후/과실) + 범위(부분/전체) 장판 교체 비용은 범위가 커질수록 급상승	깊은 찍힘이 “특정 구간”인지 가구 자국(노후)인지 사건성 훼손인지 부분 교체가 가능한 구조인지	“부분 교체/보수” 가능성부터 확인 견적서에 공정·면적·단가가 적혀 있는지 체크
청소	기본 청소 vs 특수 청소(오염/악취/관리 방치) 퇴거 청소비 분쟁은 “범위”가 불명확해서 커짐	청소 항목(주방/화장실/창틀 등)이 구체적인지 특수 청소 사유가 적혀 있는지 영수증이 실제 작업과 일치하는지	기본/특수 청소를 분리해서 합의 “청소비 일괄 공제”는 항목별로 재요청
기타	문틀/몰딩/설비 등 사용 흔적과 파손 구분 교체 사유가 “노후”인지 “파손”인지가 관건	파손이 언제 생겼는지 설명 가능한지 수리 전후 사진이 있는지 입주 당시 하자 여부 기록	사건성이 없으면 노후 가능성부터 검토 부품 교체인지 전체 교체인지 범위를 좁히기

표를 보고도 애매하면, “내가 책임질 수 있는 범위”를 먼저 작게 잡고 시작하세요. 상대가 전체로 밀어도, 항목별로 쪼개면 협의가 가능해지는 경우가 많습니다.

7) FAQ(검색어 형태) TOP

Q1. “퇴거 청소비 분쟁”에서 보증금 공제가 가능한가?

가능/불가능을 한 문장으로 자르긴 어렵고, 핵심은 범위·단가·사유가 정리돼 있느냐입니다. “청소비 30만원”처럼 뭉뚱그린 말만 있으면 공제 근거가 약해져요. 반대로 특수 청소(악취/오염 등) 사유가 구체적이고, 영수증/작업 내역이 맞으면 공제 주장도 힘을 받습니다. 혹시 청소 항목이 적힌 내역서를 받아본 적 있나요?

Q2. “도배비 누가 부담” 기준은 무엇인가?

도배는 “통상 노후인지, 과실로 인한 훼손인지”가 먼저예요. 햇빛 변색, 오래 살아서 생긴 누런 벽지 같은 건 노후 쪽으로 붙는 경우가 많고, 구멍·찢김·낙서처럼 사건이 뚜렷하면 과실 가능성이 올라갑니다. 다만 과실이어도 “전체 도배”가 맞는지는 별개라서, 부분 도배로 가능한지(면적/범위)부터 확인해두는 게 좋아요.

Q3. “장판 교체 비용”을 전체로 요구하면 그대로 따라야 하나?

그대로 따라갈 필요는 없습니다. 장판은 부분 교체가 가능한 구조인지, 손상이 특정 구간에 국한되는지부터 봐야 해요. “전체 교체가 기본”이라는 말이 나오면, 왜 부분 보수가 안 되는지 근거를 요청하세요. 딱 이때 견적서에 면적/공정/단가가 적혀 있어야 대화가 됩니다. 지금 받은 견적서는 항목이 나뉘어 있나요?

Q4. “보증금 반환 공제” 합의가 안 되면 어떤 루트가 있나?

감정 싸움이 길어지면 서로 손해가 커집니다. 먼저 정산표+증빙으로 “항목별” 협의를 시도하고, 그래도 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 같은 조정 루트를 검토하게 됩니다(확인 필요: 공고 기준). 상황이 커지면 등기·법무 쪽으로 넘어가기도 해요. 임차권등기명령이 필요한지 고민하는 단계라면, 위 형제글 체크리스트를 같이 보는 편이 훨씬 빠릅니다.

참고로, 비용 처리나 세무 이슈가 얽히는 경우도 드물게 있어요. 예를 들어 임대인이 수리비를 임대소득 필요경비로 넣으려 한다든지, 계약 조건에 따라 환급/경정청구를 묻는 사례가 나오기도 하거든요. 그럴 땐 세무상담까지 함께 생각해야 마음이 편합니다.

8) 30초 요약 + 다음 읽을 글 TOP

30초 요약

• 원상복구 비용 보증금 공제는 “다 내 책임”이 아니라 노후 vs 과실부터 가릅니다.
• 도배·장판·청소는 항목별로 쪼개고, 범위(부분/전체)·단가·사유를 붙이세요.
• 사진/견적서/특약이 없으면 불리해집니다. 퇴거 전 3~7일이라도 “같은 각도” 사진을 만들어두는 게 좋아요.
• 정산이 됐으면 합의서(또는 문자)로 공제액·지급일·추가청구 없음을 남겨야 2차전을 막습니다.
• 분쟁이 커지면 법률상담·법무·등기까지 이어질 수 있어요. 그 전에 순서를 잡아두면 비용이 확 줄어듭니다.

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원상복구 정산만 끝내면 끝일 것 같지만, 실제로는 “보증금 반환”까지 이어집니다. HUB-A에서 계약 전/거주 중/만기·회수 흐름을 묶어두면, 분쟁이 생겨도 검색을 헤매지 않게 돼요. 전세보증보험이 있든 없든, 보증금 반환 공제 이슈는 결국 기록과 정리 싸움으로 가는 경우가 많습니다.

 

다음에 읽을 글(6) — 지금 상황에 맞는 것부터

전세 보증금 미반환 해결 절차: 지급명령·채권압류로 회수 정산이 끝났는데도 지급이 늦어질 때, 어디서부터 밟아야 하는지 순서대로 정리 임차권등기명령 기준: “할지 말지” 체크리스트 이사 일정이 걸린 사람에게 특히 중요합니다. 늦어지면 전세대출·주담대 금리 일정까지 꼬일 수 있어요 퇴거 전 점검 체크리스트(사진·하자·청소 항목) 퇴거 점검 체크리스트 보증금 정산 합의서 문구(공제·지급일·추가청구 방지) 보증금 정산 합의서 전입신고·확정일자 타이밍 실수(보증금 보호 기본) 전입신고 확정일자 실수 임대차 분쟁조정 신청 전 준비물(증빙·정산표·대화기록) 임대차 분쟁조정위원회 절차