전세 살고 있는데 어느 날 갑자기 “집주인이 바뀌었고, 실거주할 거라서 나가주세요”라는 말을 들으면 머리가 하얘집니다. “내가 잘못한 것도 없는데 왜?” 싶은데, 동시에 더 무서운 건 따로 있어요. 바로 전세보증금 반환입니다. 보증금이 큰데, 혹시라도 꼬이면 전세자금대출 만기까지 같이 흔들릴 수 있거든요.
하이라이트 요약(오늘 글의 결론만 먼저)
핵심 결론
주의 “실거주”가 곧바로 강제퇴거는 아님
진짜 리스크는 “나가라”가 아니라, 그 과정에서 보증금이 어디서 어떻게 반환되는지가 흐려지는 순간에 커집니다.
가장 먼저 볼 것
우선 등기부등본 열람 + 전입/확정일자
승계매매(집주인 변경) 여부, 근저당권·가압류 같은 선순위가 있는지부터 확인해야 얘기가 깔끔해져요.
돈이 걸린 구간
핵심 보증금 반환 주체 + 일정
전세보증보험(HUG 전세보증보험/HF 전세보증보험/SGI 서울보증) 가능 여부, 전세대출 연장 가능 여부가 같이 묶입니다.
악화될 때의 루트
대응 내용증명 → 지급명령 → 집행
임차권등기명령은 “권리 유지” 장치고, 실제 회수는 지급명령·채권압류·강제집행(민사소송 포함)로 이어지는 경우가 많습니다.
※ 이 글은 일반 정보 정리입니다. 계약서 문구/통지 시점/등기 상태에 따라 결론이 달라질 수 있어요. “내 케이스가 딱 이건가?” 싶은 구간이 있으면, 기록(문자/통지/계약서) 기준으로 정리해두는 게 결국 비용을 줄입니다.
현실적으로 이렇게 정리하면 됩니다. 중요한 건 기준입니다.
1
내 계약 상태 고정
만기일, 갱신청구권 사용 여부, 현재 점유(실거주) 상태를 먼저 정리합니다.
2
집주인 변경 확인
등기부등본 열람으로 소유자 변경, 근저당권/압류/가압류 같은 위험 신호를 같이 봅니다.
3
“실거주” 통보의 성격
갱신 거절인지, 조기 퇴거 요구인지, 통보 타이밍(6~2개월 구간)이 맞는지 구분합니다.
4
보증금 반환 경로 설계
누가(기존/신규 임대인) 언제 보증금을 반환할지, 전세자금대출 만기와 충돌 없는지 같이 봅니다.
5
악화 시 절차 루트
내용증명 → 지급명령/민사소송 → 채권압류/강제집행 흐름까지 ‘최악의 지도’를 미리 그려둡니다.
1) 먼저 정리: “실거주라 나가달라”는 말, 정확히 뭐가 문제일까?
“실거주할 거니까 나가주세요”라는 말은 듣는 순간 굉장히 강하게 느껴지지만, 실제로는 내가 당장 쫓겨난다와 만기에 갱신이 안 될 수 있다가 섞여 들어오는 경우가 많아요.
그래서 첫 문장부터 바로 결론을 내리면 흔들립니다. 여기서 중요한 건 “감정”이 아니라 기준이에요. 오늘은 그 기준을 1장으로 묶어드릴게요.
2) 기준 1: 승계매매인지, 대항력 있는지(이게 1번 스위치)
2-1. 집주인 바뀌었는지, 말로만 듣지 말고 등기부터
집주인이 바뀌었다는 말은 꼭 등기부등본으로 확인해야 합니다. “등기부등본 열람” 한 번이면 소유자가 실제로 바뀌었는지, 그리고 을구에 근저당권이 얼마나 잡혀 있는지 윤곽이 나와요. 여기서 압류나 가압류가 보이면, 실거주 통보보다 보증금 반환 리스크가 더 커질 수 있습니다.
2-2. 대항력은 ‘전입신고 + 점유(실거주)’가 기본
전세가 승계매매로 넘어가면, 결국 내 편이 되어주는 건 “내 권리가 제대로 만들어져 있느냐”예요. 보통은 전입신고와 점유(실제로 거주)가 대항력의 핵심이고, 여기에 확정일자가 붙어야 우선순위가 정리됩니다.
3) 기준 2: 통보 타이밍(6~2개월)과 ‘갱신’ 문제를 분리해서 보기
3-1. “실거주”는 보통 ‘갱신 거절 사유’로 등장합니다
이 말이 제일 많이 나오는 곳이 어디냐면, 계약 만기 무렵 “갱신을 안 하겠다”는 흐름이에요. 문제는 사람들이 여기서 자주 섞어버린다는 거죠. 만기까지 남은 시간이 얼마인지, 그리고 그 통보가 정해진 구간 안에 들어왔는지부터 분리해서 봐야 합니다.
3-2. 6개월~2개월 구간이 왜 중요하냐
현실에서는 “2개월 전까지만 말하면 되는 거 아니야?” 같은 말이 돌지만, 실제로는 임대인 통지 타이밍이 6개월~2개월 구간에 걸려서 정리되는 경우가 많습니다. 여기서 일정이 흐려지면, 뒤에 있는 보증금 반환이 같이 흔들려요.
상황별로 이렇게 다른 그림이 나옵니다
체크 포인트는 2개예요. (1) 지금이 만기 전인지/후인지, (2) 통보가 “갱신 거절”인지 “중도 퇴거 요구”인지. 이 둘이 섞이면, 대화가 감정 싸움으로 번집니다.
케이스 A) 만기 전, 갱신 거절 통보
- 포인트: 통보 시점(6~2개월)과 문구의 구체성
- 리스크: “나가라”는 말만 남고 보증금 일정이 비어있는 상태
- 묶이는 것: 전세자금대출 만기, 전세대출 연장 가능 여부
케이스 B) 만기 전인데 ‘당장’ 나가달라
- 포인트: 이건 갱신 거절이 아니라 ‘조기 퇴거 협의’ 성격일 수 있음
- 리스크: 합의서/정산 문서 없이 나가면, 보증금 반환이 늦어지는 길로 들어감
- 키워드: 내용증명(기록), 합의서(날짜/금액), 지연이자 근거
케이스 C) 만기 지나고도 보증금이 안 나옴
- 포인트: 여기서부터는 절차의 문제로 넘어갑니다
- 루트: 임차권등기명령 → 지급명령(또는 민사소송) → 채권압류/강제집행
- 오해: 임차권등기명령은 ‘입금’이 아니라 ‘권리 유지’입니다
4) 기준 3: 보증금 반환 책임은 누구에게 붙나(여기서 진짜 돈이 갈립니다)
4-1. “집주인 바뀌면, 내 보증금은 누구한테 받지?”
이 질문이 제일 현실적이죠. 결론부터 말하면, 대항력 있는 임대차라면 보통은 새 집주인(양수인) 쪽으로 임대인의 지위가 승계되는 흐름이 정리되어 있습니다. 다만, 이걸 “자동으로 안전”이라고 받아들이면 또 위험해요. 실무에서는 매매 과정에서 보증금 정산이 꼬이거나, 새 집주인이 “난 몰랐다” 같은 말을 던지는 경우가 생기거든요.
4-2. 전세보증보험이 있으면, 심리적 안전망이 되긴 합니다
전세보증보험(예: HUG 전세보증보험, HF 전세보증보험, SGI 서울보증)이 되는 집이면, “최악의 경우에도 청구할 루트”가 생겨서 불안이 줄어드는 건 사실이에요. 다만 보험이 안 되는 케이스도 많고, 되더라도 서류/요건에서 막히는 경우가 있어요. 그래서 보험 유무와 별개로, 계약서·통지·등기 상태를 ‘기록 중심’으로 정리해두는 게 필요합니다.
현실 체크 한 줄
“실거주라 나가라”가 무섭게 들려도, 진짜 위험은 보증금 반환 일정이 비어있는 상태로 이사/대출 만기만 다가오는 것입니다. 전세자금대출이 있으면, 이 공백이 곧 비용이 돼요.
5) 기준 4: 돈 못 받을 조짐이면 절차는 이렇게 흘러간다(최악의 지도)
5-1. ‘기록’이 없으면, 절차가 늘어지면서 돈이 샙니다
여기서부터는 예쁜 말이 별 의미가 없어요. 말싸움이 길어지는 집들은 공통점이 하나 있습니다. 기록이 없다는 거예요. 그래서 내용증명 같은 ‘딱딱한 도구’가 오히려 관계를 망치는 게 아니라, 분쟁 비용을 줄이는 경우가 많습니다.
5-2. 단계별 키워드(자주 검색되는 것만 쭉 정리)
- 내용증명: 언제 계약이 끝나고, 언제까지 보증금 반환을 요청했는지 “날짜”가 남습니다.
- 임차권등기명령: 이사 때문에 점유를 잃어도 권리를 유지하기 위한 장치로 자주 나옵니다.
- 지급명령: 빠를 수 있지만, 송달이 꼬이면 길어질 수 있어요.
- 민사소송: 지급명령이 막히거나 다툼이 크면 결국 소송으로 가는 케이스가 있습니다.
- 채권압류 / 강제집행: “판단이 끝난 다음” 실제로 돈을 잡는 과정에서 등장합니다.
5-3. 전세대출(전세자금대출) 만기랑 충돌하면, 체감 난이도가 확 올라갑니다
전세자금대출이 있으면 “보증금이 늦어도 기다리면 되지”가 잘 안 됩니다. 은행 만기, 연장 심사, 신규 집 잔금일이 동시에 몰리거든요. 그래서 전세대출 연장 가능성까지 같이 보고, 일정이 무너지지 않게 “최악의 지도”를 그려두는 게 필요합니다.
6) 자주 묻는 질문(현장형)
Q1. 그럼 나는 지금 당장 나가야 하나요?
당장 나가야 하는지 여부는 “실거주 주장” 자체보다도, 내 계약이 지금 만기 국면인지, 그리고 통보 타이밍/문구가 구체적인지에 따라 갈립니다. 여기서 스스로에게 한 번 물어보세요. “나는 지금, 만기일과 통지 시점을 정확히 알고 있나?” 이게 흐릿하면 대화가 감정으로만 흘러가요.
Q2. 새 집주인이 ‘보증금 못 준다’고 하면요?
이건 말로 싸울수록 해결이 안 됩니다. 등기부등본, 계약서, 확정일자, 전입·점유 상태 같은 “증빙 묶음”이 있느냐가 핵심이에요. 그리고 보증보험(전세보증보험)이 가능한지, 불가능하다면 어떤 절차로 갈 수 있는지(내용증명/지급명령/민사소송/채권압류/강제집행)까지 미리 루트를 정리해두면 불안이 조금 내려갑니다.
Q3. 이게 전세사기인가요?
전세사기라는 단어는 너무 넓지만, “의심 신호”는 있습니다. 예를 들어 근저당권이 과하게 크거나, 압류/가압류가 많거나, 매매가가 비정상적으로 얽혀 있으면 경계해야 해요. 여기서도 질문 하나. “등기부를 보고도 ‘괜찮다’는 근거를 말로 설명할 수 있나요?” 설명이 안 되면, 그게 이미 위험 신호일 수 있습니다.
7) 1장 체크리스트(프린트용)
오늘 글을 1장으로 줄이면 이렇습니다
(1) 승계매매인지 등기부로 확인 → (2) 내 권리(전입/점유/확정일자) 고정 → (3) 실거주 통보의 “성격/타이밍” 분리 → (4) 보증금 반환 주체/일정 확정 → (5) 악화 시 내용증명·임차권등기명령·지급명령·민사소송·채권압류·강제집행 루트까지 그려두기.
- 등기부등본 열람: 소유자 변경 + 근저당권/압류/가압류 확인
- 전입신고 + 점유: 대항력 기본
- 확정일자: 우선변제권 핵심
- 통보 타이밍: 만기 기준 6~2개월 구간인지 체크
- 전세자금대출: 만기/전세대출 연장 가능성까지 같이 보기
- 전세보증보험: HUG 전세보증보험 / HF 전세보증보험 / SGI 서울보증 가능성 확인(가능하면 마음이 덜 흔들림)
- 악화 시 절차 키워드: 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령/민사소송 → 채권압류/강제집행
8) 함께 보면 좋은 글
지금 글이 “집주인 변경 + 실거주 통보”라면, 아래 글들이 바로 다음 퍼즐 조각입니다. 한 번에 다 읽지 않아도 돼요. 다만, 내 상황이 어디에 걸리는지만 잡아두면 훨씬 덜 흔들립니다.
