정보성 가이드 주택임대차 보증금 회수
※ 이 글은 정보 제공 목적입니다. 개별 사건은 계약서 문구·등기 상태·상대방 대응에 따라 달라질 수 있어요.
전세계약(또는 월세 보증금 계약)이 끝났는데도 보증금을 못 받으면, 대부분은 여기서 멈춥니다. “돈 받을 때까지 집을 비우면 안 된다”는 불안 때문에요.
제가 공공기관 자료를 다시 확인해보니, 이런 공백을 메우려고 만든 장치가 바로 임차권등기명령입니다. 핵심은 간단합니다: 이사를 가도 대항력·우선변제권을 유지할 수 있게 ‘등기’로 남겨두는 절차예요.
1) 임차권등기명령이 정확히 뭐냐면
제도 한 줄 정의
임대차가 끝난 후에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차인이 법원에 신청하여 임차권을 등기부에 남기는 절차입니다. 등기가 완료되면 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력·우선변제권이 유지되는 방식이에요.
“전입신고+점유(거주)”로 만들어둔 권리를, 이사로 인해 잃지 않게 ‘등기’로 붙잡아 두는 느낌에 가깝습니다.
이럴 때 특히 유용
- 이사 날짜는 확정인데, 임대인이 “새 임차인 구해야 준다”로 버티는 경우
- 보증보험 청구/절차에서 ‘임차권등기’가 사실상 필요해지는 경우
- 연락 두절·지연이 길어져 권리 유지를 먼저 확정해두고 싶은 경우
2) 신청 요건: ‘이 2개’가 충족되어야 시작됩니다
| 요건 | 핵심 체크 | 현장에서 흔한 함정 |
|---|---|---|
| ① 임대차 종료 | 계약기간 만료, 해지통고로 종료, 합의해지 등 ‘종료’가 먼저여야 합니다. 기간 약정이 없는 임대차(예: 묵시적 갱신 상태)라면 해지통고 후 일정 기간이 지나야 종료로 봅니다. | “만기일이 아직 며칠 남았는데 미리 신청하면 되겠지” → 여기서 보정/지연이 많이 발생합니다. |
| ② 보증금 미반환 | 전부 미반환뿐 아니라 일부라도 남아있으면 신청 대상으로 보는 안내가 있습니다. (즉, 일부 받았다고 해서 자동으로 ‘해결’이 되진 않습니다.) | “조금이라도 받았으니 못 한다”라고 단정 → 오해인 경우가 있습니다. |
임차권등기명령 “신청”만 해두고 이사하는 경우가 있습니다. 그런데 권리는 “서류 접수”가 아니라, 등기 완료를 기준으로 작동하는 영역이 많아요. 이 타이밍을 잘못 잡으면, 불안해서 한 절차를 밟았는데도 결과가 헐거워질 수 있습니다.
3) 절차: 실제 진행 흐름
만료/해지/합의해지
이체내역·요구 기록
관할: 주택 소재지
보정 요청 가능
권리 유지 포인트
* 실제 소요기간은 서류 보정 여부, 당사자 수, 주소 정합성 등에 따라 달라집니다. “며칠 만에 된다”는 단정은 피하는 게 안전합니다.
4) 준비 서류 체크리스트
- 임대차계약서 사본(확정일자 표시가 있으면 정리)
- 등기사항증명서(등기부등본) — 목적물 표시 확인용
- 주민등록초본(주소변동 포함) 또는 전입 관련 서류 — 대항력 입증 흐름 확인용
- 임대차 종료를 보여주는 자료 — 만료(기간), 해지통보(내용증명/문자 캡처), 합의해지 메모 등
- 보증금 미반환 자료 — 계좌이체 내역, 영수증, 반환요구 기록 등
관할 법원/사안에 따라 “추가 보정”이 붙을 수 있습니다. 서류는 ‘최소’보다 ‘정합성’이 중요합니다.
5) 비용(예시): 항목별로 쪼개서 준비하세요.
비용은 “대충 몇 만원”으로만 알고 있으면, 막상 접수할 때 계좌/납부 흐름에서 멈칫합니다. 저는 항목을 쪼개서 보는 쪽이 더 실전적이더라고요.
| 구분 | 금액/산식(예시) | 메모 |
|---|---|---|
| 인지(수입인지) | 2,000원 | 신청서에 붙이는 비용(전자 납부로 대체되는 방식도 안내됨) |
| 등기수입증지 | 1부동산당 3,000원 | 목적물(부동산) 개수에 따라 달라짐 |
| 송달료 | 1회 송달료 × (당사자 1명당 3회분) × 당사자 수 | 당사자 수(임대인/임차인)와 사건별 송달 횟수에 따라 변동 가능 |
| 등록면허세(지방교육세 포함) | 7,200원(예시) | 납부 영수증 제출을 요구하는 안내가 있음 |
| 합계(단순 케이스 예시) | 43,400원 (임대인 1명·임차인 1명·주택 1개 기준 안내 사례) | 본인 케이스에 적용 전, 당사자/목적물 수부터 확정 |
위 합계는 “가장 단순한 형태”의 안내 예시입니다. 실제 납부 화면/민원실 안내 금액이 최종입니다.
6) 실수 방지: ‘이 5개’만 피해도 성공 확률이 올라갑니다
실수 1) 종료가 확정되기 전 접수
만기/해지통보 시점 계산이 애매하면, 법원에서 보정(추가 제출)으로 돌아오면서 시간이 늘어납니다. “오늘 접수했는데 왜 늦지?”의 출발점이 여기인 경우가 많아요.
실수 2) 목적물 표시(주소) 불일치
계약서 주소, 등기부 주소, 도로명/지번 표기가 미세하게 다르면 잡힙니다. 특히 다가구/일부 임차는 ‘호수/부분’ 표시가 흔들립니다.
실수 3) 미반환 “증빙”이 약함
말로만 “안 줍니다”가 아니라, 반환요구가 있었고 아직 안 들어왔다는 흐름이 보여야 합니다. 계좌이체 내역 + 요구 기록(문자 캡처/내용증명 등) 조합이 실전에서 편해요.
실수 4) 신청 후 바로 이사
앞에서 말했듯, ‘접수’와 ‘등기 완료’는 다릅니다. 일정이 촉박할수록 등기 완료 시점을 기준으로 체크하는 습관이 필요합니다.
실수 5) 해결 후 말소(정리)를 미루기
보증금을 받은 뒤에는 임차권등기 말소 절차가 뒤따를 수 있습니다. “끝났다”고 방치하면 다음 임차/대출/매매 과정에서 불필요한 질문을 받기도 합니다.
7) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 보증금을 일부만 돌려받았는데도 가능할까요?
안내 자료에서는 전부가 아니라 일부라도 미반환이면 신청 가능 취지로 설명하는 경우가 있습니다. 다만 “얼마가 남았는지”, “종료가 확정인지”를 함께 소명해야 흐름이 깔끔해집니다.
Q2. 임대인이 연락이 아예 안 되면 더 어려워지나요?
연락 두절 자체가 곧바로 “불가”는 아닙니다. 오히려 이럴수록 서류의 정합성이 중요해요. 송달이 지연되면 전체 일정이 늘 수 있으니, 주소/당사자 표시를 더 꼼꼼히 맞추는 편이 낫습니다.
Q3. ‘전세권 설정’이랑 같은 건가요?
결론부터 말하면 다릅니다. 전세권은 계약 단계에서 등기로 설정하는 물권 성격이고, 임차권등기명령은 임대차 종료 후 미반환 상황에서 임차인의 권리 유지를 돕는 절차예요. “이미 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다”는 국면에서는 임차권등기명령이 실전적으로 많이 언급됩니다.
함께 보면 좋은 정보(내부 링크)
아래 글들을 먼저/같이 보면, 임차권등기명령이 어디에 끼워지는지(순서)가 훨씬 명확해집니다.
마무리
임차권등기명령은 “상대가 선의로 처리해주길 기다리는 구간”을 줄여주는 장치에 가깝습니다. 다만 제도는 간단해 보여도, 현실에서는 종료 시점, 주소 정합성, 미반환 소명에서 시간이 걸립니다. 이 세 가지만 명확하게 해도 실제에서 체감 난이도가 내려갑니다.
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